資格Hub2026年5月17日実施・国土交通省正答公表済み
行政法規40問と鑑定理論40問について、国土交通省の正答と全400肢の正誤・根拠をこのページに載せています。各肢の判定から導いた解答80件は、公式正答とすべて一致しています。
| 問題 | 正答 | 論点 |
|---|---|---|
| 第1問 | 1 | 土地基本法の責務と地価公示 |
| 第2問 | 2 | 不動産鑑定士法上の登録・懲戒・守秘義務 |
| 第3問 | 3 | 不動産鑑定評価法の目的と鑑定評価書 |
| 第4問 | 4 | 地価公示と公示価格の規準 |
| 第5問 | 2 | 国土利用計画法の届出・許可 |
| 第6問 | 2 | 都市計画の地域地区 |
| 第7問 | 2 | 都市計画の決定主体 |
| 第8問 | 3 | 都市計画事業の認可と事業制限 |
| 第9問 | 1 | 都市計画区域指定と都市計画手続 |
| 第10問 | 3 | 開発許可が必要な開発行為 |
| 第11問 | 5 | 土地区画整理の仮換地 |
| 第12問 | 3 | 土地区画整理の換地計画 |
| 第13問 | 4 | 第一種市街地再開発の権利変換 |
| 第14問 | 5 | 市街地再開発の審査機関 |
| 第15問 | 5 | 景観計画と景観重要建造物 |
| 第16問 | 1 | 建築確認・防火・避雷設備 |
| 第17問 | 5 | 建築物の安全・避難と確認対象 |
| 第18問 | 4 | 建築基準法上の道路・用途地域・一団地認定 |
| 第19問 | 2 | 建築物の斜線・容積率・日影規制 |
| 第20問 | 4 | 建蔽率の限度と加重平均 |
| 第21問 | 1 | マンション建替事業の権利変換 |
| 第22問 | 2 | 不動産の表示登記 |
| 第23問 | 4 | 住宅性能評価と新築住宅の瑕疵責任 |
| 第24問 | 5 | 盛土規制法の許可・検査・届出 |
| 第25問 | 1 | 宅建業法の重要事項説明と37条書面 |
| 第26問 | 5 | 不動産特定共同事業の契約と許認可 |
| 第27問 | 4 | 建築物移動等円滑化基準 |
| 第28問 | 2 | 土地収用の事業認定・補償 |
| 第29問 | 4 | 土壌汚染対策法の区域指定と搬出 |
| 第30問 | 1 | 文化財の修理・現状変更 |
| 第31問 | 1 | 自然公園事業と行為規制 |
| 第32問 | 2 | 農地の権利移転・転用・賃貸借 |
| 第33問 | 4 | 河川・海岸・公有水面の利用規制 |
| 第34問 | 5 | 国有普通財産の貸付・信託 |
| 第35問 | 2 | 所得税法上の不動産譲渡 |
| 第36問 | 4 | 法人税法の交換圧縮記帳 |
| 第37問 | 4 | 特定資産の買換え特例 |
| 第38問 | 3 | 固定資産税の免税点と評価制度 |
| 第39問 | 3 | 相続税・贈与税の基礎控除と課税選択 |
| 第40問 | 4 | 投資法人と資産流動化 |
| 問題 | 正答 | 論点 |
|---|---|---|
| 第1問 | 2 | 不動産の自然的・人文的特性 |
| 第2問 | 2 | 鑑定評価の定義と専門職業家の責務 |
| 第3問 | 2 | 不動産の種別と移行地 |
| 第4問 | 2 | 不動産の類型と権利関係 |
| 第5問 | 1 | 価格形成要因の定義 |
| 第6問 | 2 | 一般的要因・地域要因の分類 |
| 第7問 | 5 | 土地の個別的要因 |
| 第8問 | 3 | 不動産価格に関する諸原則 |
| 第9問 | 5 | 対象確定条件と未竣工建物 |
| 第10問 | 5 | 貸家及びその敷地の対象確定 |
| 第11問 | 5 | 正常価格・特定価格 |
| 第12問 | 5 | 同一需給圏の意義 |
| 第13問 | 3 | 個別分析と市場競争力 |
| 第14問 | 3 | 同一需給圏内の代替競争不動産 |
| 第15問 | 5 | 取引事情と事情補正 |
| 第16問 | 3 | 原価法と減価修正 |
| 第17問 | 1 | 取引事例比較法 |
| 第18問 | 5 | 収益還元法の純収益 |
| 第19問 | 4 | 賃貸商業施設の収益価格 |
| 第20問 | 5 | 還元利回りを動かすリスク |
| 第21問 | 2 | 賃料評価と支払賃料 |
| 第22問 | 2 | 鑑定評価の依頼受付と処理計画 |
| 第23問 | 5 | 鑑定評価の資料収集と合理的推定 |
| 第24問 | 5 | 手法適用と試算価格の調整 |
| 第25問 | 2 | 鑑定評価報告書の記載事項 |
| 第26問 | 1 | 鑑定評価報告書の説明責任 |
| 第27問 | 1 | 更地・建付地の鑑定評価 |
| 第28問 | 4 | 借地権・底地の鑑定評価 |
| 第29問 | 4 | 区分地上権・農地・宅地見込地 |
| 第30問 | 2 | 貸家及びその敷地の鑑定評価 |
| 第31問 | 1 | 区分所有建物及びその敷地 |
| 第32問 | 3 | 建物のみ・借家権の鑑定評価 |
| 第33問 | 3 | 比準賃料と賃貸事例比較法 |
| 第34問 | 4 | 継続賃料の鑑定評価 |
| 第35問 | 4 | 証券化対象不動産の収益分析 |
| 第36問 | 4 | 証券化対象不動産とDCF法 |
| 第37問 | 5 | DCF法の収益・費用項目 |
| 第38問 | 1 | DCF法の運営費用と資本的支出 |
| 第39問 | 3 | 限定価格の増分価値配分 |
| 第40問 | 4 | 原価法による積算価格の計算 |
全80問・400肢を105ページにまとめたPDFです。 買い切りで、購入後すぐダウンロードできます。
収録した全問を試験実施団体の公表問題・正答と照合しています。照合の手順を見る →
全80問のうち40問、50%が不動産に関する行政法規です。問題数の構成比であり、配点や合格基準の比率ではありません。
次に多いのが不動産の鑑定評価に関する理論の40問で、上位2分野で100%を占めます。
当サイトの分類では論点名が80件あり、同名の論点は重複していません。名称が異なる問題でも、必要な知識や考え方が共通する場合があります。
読み取れた80問の正答番号は2の18件から3の13件までで、番号の偏りはほとんどありません。
| 分野 | 出題数 | 割合 | この年に問われた論点 |
|---|---|---|---|
| 不動産に関する行政法規 | 40問 | 50% | 土地基本法の責務と地価公示、不動産鑑定士法上の登録・懲戒・守秘義務、不動産鑑定評価法の目的と鑑定評価書、地価公示と公示価格の規準、国土利用計画法の届出・許可、都市計画の地域地区、都市計画の決定主体、都市計画事業の認可と事業制限 |
| 不動産の鑑定評価に関する理論 | 40問 | 50% | 不動産の自然的・人文的特性、鑑定評価の定義と専門職業家の責務、不動産の種別と移行地、不動産の類型と権利関係、価格形成要因の定義、一般的要因・地域要因の分類、土地の個別的要因、不動産価格に関する諸原則 |
| 正答番号 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| 件数 | 13 | 18 | 13 | 18 | 18 |
集計は当サイトが公開している全80問・400件の解説から作成しました。問題と正答は試験実施団体の公表資料と照合しています。
国土交通省の発表では受験者2,407人、合格者900人、合格率37.4％でした。正答番号だけを暗記せず、誤った肢を正しい要件へ直せる状態を次年度対策の基準にします。
土地基本法から都市計画・建築・税法まで、40問・200肢を法令別に整理します。主体、許可・届出、期間、数値、原則と例外を切り分け、誤った語句を正しい要件へ直します。
土地基本法が定める国と事業者の責務の書き分けが、行政法規第1問の論点です。正しい選択肢は1です。
国土交通省公表の正答 1
国には正常な地価の公示に加え、公的な土地評価相互の均衡・適正化へ努める責務がある。
根拠：土地基本法第17条・第18条・第21条・第22条
投機的取引への措置は努力義務ではなく、国が必要な規制その他の措置を講ずる規定である。
根拠：土地基本法第17条・第18条・第21条・第22条
政府に求められる法制・財政上の措置は努力目標にとどまらず、必要な措置を実施する義務として置かれている。
根拠：土地基本法第17条・第18条・第21条・第22条
事業者には基本理念への配慮と国・自治体の施策への協力が求められるが、設問は法定の行為範囲と責務を正確に表していない。
根拠：土地基本法第17条・第18条・第21条・第22条
土地情報の提供は、個人の権利利益に配慮しつつ国・自治体が努める事項であり、無条件の結果義務ではない。
根拠：土地基本法第17条・第18条・第21条・第22条
行政法規第2問は、不動産鑑定士法上の登録・懲戒・守秘義務を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は2です。
国土交通省公表の正答 2
不当な鑑定評価等を疑う資料がある者は、国土交通大臣または登録行政庁へ事実を報告して措置を求められる。
根拠：不動産の鑑定評価に関する法律第35条・第35条の2・第36条ほか
鑑定士でない業者に必要な専任鑑定士は各事務所一人以上であり、二人以上ではない。
根拠：不動産の鑑定評価に関する法律第35条・第35条の2・第36条ほか
不動産鑑定業者の登録は5年ごとの更新であり、3年ではない。
根拠：不動産の鑑定評価に関する法律第35条・第35条の2・第36条ほか
業務禁止処分に反して鑑定評価等を行った場合は刑事罰の対象であり、20万円以下の過料という整理ではない。
根拠：不動産の鑑定評価に関する法律第35条・第35条の2・第36条ほか
業務上知った秘密を正当な理由なく漏らしてはならず、この義務は資格を失った後も続く。
根拠：不動産の鑑定評価に関する法律第35条・第35条の2・第36条ほか
行政法規第3問は、不動産鑑定評価法の目的と鑑定評価書を問う問題です。正しい選択肢は3です。
国土交通省公表の正答 3
法律の目的は土地等の適正な価格形成に資することであり、取引の円滑化そのものを目的に掲げてはいない。
根拠：不動産の鑑定評価に関する法律第1条・第2条・第14条・第39条
鑑定評価の対象には土地・建物だけでなく、それらに関する所有権以外の権利も含まれる。
根拠：不動産の鑑定評価に関する法律第1条・第2条・第14条・第39条
依頼に基づいて鑑定評価を行った業者は、鑑定評価額と判断理由等を記載した鑑定評価書を交付する。
根拠：不動産の鑑定評価に関する法律第1条・第2条・第14条・第39条
拘禁刑以上を理由に登録を消除された者の欠格期間は、刑の執行終了等から1年では足りない。
根拠：不動産の鑑定評価に関する法律第1条・第2条・第14条・第39条
公共用地として取得する森林の価格判定も、土地の経済価値を金額表示する以上、鑑定評価に含まれる。
根拠：不動産の鑑定評価に関する法律第1条・第2条・第14条・第39条
行政法規第4問は、地価公示と公示価格の規準を問う問題です。正しい選択肢は4です。
国土交通省公表の正答 4
地価公示は適正な地価形成への寄与を目的とし、土地取引の促進を目的とする制度ではない。
根拠：地価公示法第1条・第2条・第8条・第11条
標準地の正常価格は、地上権など使用収益を制約する権利が付いていないものとして判定する。
根拠：地価公示法第1条・第2条・第8条・第11条
公示区域は都市計画区域と完全に同じではなく、法令に従い土地鑑定委員会が定める区域である。
根拠：地価公示法第1条・第2条・第8条・第11条
公示区域内の土地について正常価格を鑑定するときは、標準地の公示価格を規準にする義務がある。
根拠：地価公示法第1条・第2条・第8条・第11条
標準地評価では取引・収益・造成原価の三つの観点を勘案するため、『少なくとも二つ』では足りない。
根拠：地価公示法第1条・第2条・第8条・第11条
行政法規第5問は、国土利用計画法の届出・許可を問う問題です。正しい選択肢は2です。
国土交通省公表の正答 2
注視区域の事前届出に対する勧告には、規制区域の許可不許可と同じ買い取り請求制度はない。
根拠：国土利用計画法第14条・第23条・第27条の4ほか
一団の土地を分割して同時に売買する場合は全体規模で捉えるため、監視区域の基準を超えれば各当事者に事前届出が必要となる。
根拠：国土利用計画法第14条・第23条・第27条の4ほか
事後届出への勧告期間は原則3週間であり、2週間に限定されない。
根拠：国土利用計画法第14条・第23条・第27条の4ほか
国土利用計画法上の許可を得ても農地法の許可が当然に代替されるわけではない。
根拠：国土利用計画法第14条・第23条・第27条の4ほか
相続による取得や抵当権設定は、対価を伴う土地売買等ではなく、事後届出の対象にならない。
根拠：国土利用計画法第14条・第23条・第27条の4ほか
行政法規第6問は、都市計画の地域地区を問う問題です。誤っている選択肢は2です。
国土交通省公表の正答 2
特別用途地区は用途地域の指定を補い、地区特性に応じた利用増進や環境保護を実現する制度である。
根拠：都市計画法第8条・第9条・第12条の5
特定街区で定めるのは容積率、高さの最高限度、壁面位置であり、高さの最低限度ではない。
根拠：都市計画法第8条・第9条・第12条の5
高度地区では建築物の高さについて最高限度または最低限度を都市計画で定める。
根拠：都市計画法第8条・第9条・第12条の5
開発整備促進区は法定の用途地域または非線引き・用途未指定区域で、市街化調整区域を除いて定められる。
根拠：都市計画法第8条・第9条・第12条の5
促進区を含む地区計画では、必要な公共空地の配置と規模を定める。
根拠：都市計画法第8条・第9条・第12条の5
行政法規第7問は、都市計画の決定主体を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は2です。
国土交通省公表の正答 2
都市再開発方針等は広域的観点を要するため、都道府県が定める都市計画である。
根拠：都市計画法第15条
特別用途地区は市町村が定める都市計画に属する。
根拠：都市計画法第15条
都市再生特別地区は都道府県が決定する都市計画である。
根拠：都市計画法第15条
防火地域・準防火地域は原則として市町村決定である。
根拠：都市計画法第15条
土地区画整理促進区域は市町村が定める都市計画である。
根拠：都市計画法第15条
行政法規第8問は、都市計画事業の認可と事業制限を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は3です。
国土交通省公表の正答 3
事業認可等の告示後に施行を妨げる土地改変を行うには、単なる届出ではなく知事等の許可が必要である。
根拠：都市計画法第59条・第63条・第65条・第70条
国の機関は国土交通大臣の承認を得て、国の利害に重大な関係を持つ都市計画事業を施行できる。
根拠：都市計画法第59条・第63条・第65条・第70条
施行予定者が指定された事業は、その同意だけで第三者が施行主体になれる制度ではない。
根拠：都市計画法第59条・第63条・第65条・第70条
都道府県が事業計画を変更する場合には、国土交通大臣の認可を受ける。
根拠：都市計画法第59条・第63条・第65条・第70条
都市計画事業の認可・承認は土地収用法上の事業認定とみなされるため、重ねて認定を取る必要はない。
根拠：都市計画法第59条・第63条・第65条・第70条
行政法規第9問は、都市計画区域指定と都市計画手続を問う問題です。誤っている選択肢は1です。
国土交通省公表の正答 1
都道府県が都市計画区域を指定する際は国土交通大臣との協議・同意が必要であり、報告だけでは足りない。
根拠：都市計画法第5条・第18条の2・第52条の2ほか
市町村の都市計画マスタープランは、議会議決の基本構想と区域マスタープランに即して定める。
根拠：都市計画法第5条・第18条の2・第52条の2ほか
地区計画案は、条例で定める方法により区域内の権利者などから意見を求めて作成する。
根拠：都市計画法第5条・第18条の2・第52条の2ほか
都市計画事業の施行として行う土地改変等には、予定区域内の一般的な行為制限許可は重ねて要求されない。
根拠：都市計画法第5条・第18条の2・第52条の2ほか
事業で生活基盤を失う者は、補償と併せて宅地・住宅取得等のあっせんを申し出られる。
根拠：都市計画法第5条・第18条の2・第52条の2ほか
行政法規第10問は、開発許可が必要な開発行為を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は3です。
国土交通省公表の正答 3
図書館は公益上必要な建築物として開発許可の適用除外に当たる。
根拠：都市計画法第29条・第34条
市街化調整区域で農産物販売施設を建てる開発は、農林漁業用施設として当然に除外されず許可を要する。
根拠：都市計画法第29条・第34条
都市計画区域等の外で農林漁業者の住宅を建てる行為には、同条の開発許可は不要である。
根拠：都市計画法第29条・第34条
調整区域の周辺住民向け日用品店は立地基準の対象となるが、開発許可自体は必要である。
根拠：都市計画法第29条・第34条
市街地再開発事業の施行として行う開発は法定の適用除外である。
根拠：都市計画法第29条・第34条
行政法規第11問は、土地区画整理の仮換地を問う問題です。誤っている選択肢は5です。
国土交通省公表の正答 5
未登記の所有権以外の権利は、権利者が連署または証明書類を添えて施行者へ申告する。
根拠：土地区画整理法第85条・第89条・第98条・第100条の2
換地の照応原則は換地計画だけでなく、仮換地指定の判断でも考慮される。
根拠：土地区画整理法第85条・第89条・第98条・第100条の2
仮換地指定の効力発生後は、換地処分公告まで従前地を使用収益できない。
根拠：土地区画整理法第85条・第89条・第98条・第100条の2
使用収益者がいなくなった従前地は、換地処分公告まで施行者が管理する。
根拠：土地区画整理法第85条・第89条・第98条・第100条の2
組合の仮換地指定に必要な総会等の議決を、常に出席者3分の2以上とする特別多数決規定はない。
根拠：土地区画整理法第85条・第89条・第98条・第100条の2
行政法規第12問は、土地区画整理の換地計画を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は3です。
国土交通省公表の正答 3
個人施行では権利者の申出・同意を前提に、換地を定めない扱いを選べる。
根拠：土地区画整理法第90条・第94条・第95条・第88条
組合員でない利害関係人にも、縦覧中の換地計画について意見書を提出する機会がある。
根拠：土地区画整理法第90条・第94条・第95条・第88条
区画整理会社の施行には土地区画整理審議会を前提とするこの手続は用いられない。
根拠：土地区画整理法第90条・第94条・第95条・第88条
市町村が清算金・保留地等を定める際の土地評価では評価員の意見を聴く。
根拠：土地区画整理法第90条・第94条・第95条・第88条
公共施設用地に特別な配慮をして換地を定める場合には、審議会の同意を要する。
根拠：土地区画整理法第90条・第94条・第95条・第88条
行政法規第13問は、第一種市街地再開発の権利変換を問う問題です。誤っている選択肢は4です。
国土交通省公表の正答 4
権利変換計画は防災・衛生・居住条件の改善と、土地・施設の合理的利用を実現するよう定める。
根拠：都市再開発法第71条・第73条・第80条・第85条
借地権者や建物所有者への新たな権利は、位置・価額などを総合して権利者間に不均衡が生じないよう配分する。
根拠：都市再開発法第71条・第73条・第80条・第85条
従前資産の評価に異議がある権利者には、意見書手続後に収用委員会の裁決を求める制度がある。
根拠：都市再開発法第71条・第73条・第80条・第85条
従前宅地だけを所有する者にも、原則として施設建築物の一部と敷地持分の双方が与えられる。
根拠：都市再開発法第71条・第73条・第80条・第85条
敷地の上空・地下に道路を配置する計画では、その所有を目的とする区分地上権を設定する。
根拠：都市再開発法第71条・第73条・第80条・第85条
行政法規第14問は、市街地再開発の審査機関を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は5です。
国土交通省公表の正答 5
審査委員と市街地再開発審査会の配置は施行主体ごとに異なり、組合と再開発会社を設問のようには区分しない。
根拠：都市再開発法第43条・第67条・第84条ほか
組合の審査委員は組合が選任するのであって、都道府県知事が指名するのではない。
根拠：都市再開発法第43条・第67条・第84条ほか
個人施行者の権利変換計画に、すべての審査委員の同意を一律に要求する規定ではない。
根拠：都市再開発法第43条・第67条・第84条ほか
著しく小さい床を交付しない基準は、審査委員の過半数の同意を得て定める。
根拠：都市再開発法第43条・第67条・第84条ほか
市町村施行で明渡し補償の協議が成立しないときは、審査会の議決を経た額を期限までに支払う。
根拠：都市再開発法第43条・第67条・第84条ほか
行政法規第15問は、景観計画と景観重要建造物を問う問題です。正しい選択肢は5です。
国土交通省公表の正答 5
景観計画区域での変更命令は法定の形態意匠制限に係る場合が中心で、高さ不適合を理由に当然に命令できるわけではない。
根拠：景観法第8条・第16条・第22条・第63条
都道府県が景観計画を定める際は関係市町村と協議すれば足り、同意までは要求されない。
根拠：景観法第8条・第16条・第22条・第63条
国の機関による景観地区内の計画は市町村長への通知等で処理され、都道府県知事への通知と固定されない。
根拠：景観法第8条・第16条・第22条・第63条
景観重要建造物の増改築・移転・除却等には、原則として景観行政団体の長の許可が必要である。
根拠：景観法第8条・第16条・第22条・第63条
景観計画は国土計画や道路・河川等の国の計画との調和を保つ必要がある。
根拠：景観法第8条・第16条・第22条・第63条
行政法規第16問は、建築確認・防火・避雷設備を問う問題です。誤っている選択肢は1です。
国土交通省公表の正答 1
劇場から映画館への変更は政令上の同一用途群内であり、この変更だけを理由に用途変更確認を要しない。
根拠：建築基準法第6条・第21条・第61条・第63条・第65条・第87条
高さ20メートルを超える建築物には、安全上支障がない例外を除き避雷設備が必要である。
根拠：建築基準法第6条・第21条・第61条・第63条・第65条・第87条
準防火地域では延焼のおそれがある外壁開口部に防火設備を設ける。
根拠：建築基準法第6条・第21条・第61条・第63条・第65条・第87条
防火壁で区画した場合は、区画ごとに所在地域の防火規制を適用できる。
根拠：建築基準法第6条・第21条・第61条・第63条・第65条・第87条
防火地域内で外壁が耐火構造の建築物は、その外壁を隣地境界線に接して設けられる。
根拠：建築基準法第6条・第21条・第61条・第63条・第65条・第87条
行政法規第17問は、建築物の安全・避難と確認対象を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は5です。
国土交通省公表の正答 5
自治体は災害危険区域を条例指定し、住宅建築の禁止など防災上必要な制限を設けられる。
根拠：建築基準法第6条・第35条・第39条、同法施行令第20条の2・第121条
ごみ等による埋立地では、盛土や地盤改良など衛生・安全上の措置が必要となる。
根拠：建築基準法第6条・第35条・第39条、同法施行令第20条の2・第121条
住宅居室は、基準に適合する換気設備がない限り、床面積の20分の1以上の有効開口部を備える。
根拠：建築基準法第6条・第35条・第39条、同法施行令第20条の2・第121条
映画館の客席がある避難階以外の階には、原則として二以上の直通階段が必要であり、一つでは足りない。
根拠：建築基準法第6条・第35条・第39条、同法施行令第20条の2・第121条
法改正後は都市計画区域外でも木造2階建て住宅が確認対象となり、着工前確認を省略できない。
根拠：建築基準法第6条・第35条・第39条、同法施行令第20条の2・第121条
行政法規第18問は、建築基準法上の道路・用途地域・一団地認定を問う問題です。正しい選択肢は4です。
国土交通省公表の正答 4
事業計画のある道路を建築基準法上の道路とみなす指定では、執行予定期間は2年以内であり3年ではない。
根拠：建築基準法第42条・第48条・第69条・第86条
認可公告後の建築協定は、区域内土地の後の取得者にも承継される。
根拠：建築基準法第42条・第48条・第69条・第86条
一団地認定の取消申請に関与する権利者は土地所有者だけに限定されない。
根拠：建築基準法第42条・第48条・第69条・第86条
第二種住居地域では、規模等の制限の範囲内でホテルを建築できる。
根拠：建築基準法第42条・第48条・第69条・第86条
用途制限の例外許可には、公益上支障がない一定の場合など建築審査会同意を要しない例外がある。
根拠：建築基準法第42条・第48条・第69条・第86条
行政法規第19問は、建築物の斜線・容積率・日影規制を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は2です。
国土交通省公表の正答 2
第二種中高層住居専用地域には、原則として北側斜線制限が適用される。
根拠：建築基準法第51条・第52条・第56条・第56条の2・第59条の2
住居系用途地域の前面道路幅員による容積率制限は原則4/10を乗じるため、6/10ではない。
根拠：建築基準法第51条・第52条・第56条・第56条の2・第59条の2
卸売市場・火葬場等の位置は、都市計画決定または所定の許可等がなければ新増築できない。
根拠：建築基準法第51条・第52条・第56条・第56条の2・第59条の2
総合設計制度の許可は容積率や斜線等の特例を設けるが、日影規制を当然に緩和するものではない。
根拠：建築基準法第51条・第52条・第56条・第56条の2・第59条の2
区域外建築物でも一定の高さがあり区域内へ規制対象の日影を生じさせるときは、日影規制が及ぶ。
根拠：建築基準法第51条・第52条・第56条・第56条の2・第59条の2
行政法規第20問は、加算後の建蔽率を敷地面積で加重平均する順に解きます。正しい選択肢は4です。
国土交通省公表の正答 4
工業地域の指定建蔽率候補には5/10または6/10が用いられるため、最初の空欄が誤る。
根拠：建築基準法第53条
角地等の加算後は6/10となるが、工業地域の候補値と異用途地域にまたがる加重計算が合わない。
根拠：建築基準法第53条
工業地域の候補は5/10で合う一方、防火・角地の加算後と敷地按分の双方が正しくない。
根拠：建築基準法第53条
指定4/10に防火・角地の加算を合わせて6/10、敷地全体は0.5×0.1＋0.8×0.9＝0.77となる。
根拠：建築基準法第53条
防火・角地の加算は合うが、用途地域ごとの敷地面積で加重すると80/100ではなく77/100である。
根拠：建築基準法第53条
行政法規第21問は、マンション建替事業の権利変換を問う問題です。正しい選択肢は1です。
国土交通省公表の正答 1
再建マンションの権利価額は、事業費と組合設立認可公告後30日経過時点の近傍類似取引等を基準に算定する。
根拠：マンション建替円滑化法第56条・第71条・第80条・第97条ほか
権利変換手続開始登記後の無承認処分は、正当理由の有無だけで施行者へ対抗できる扱いにはならない。
根拠：マンション建替円滑化法第56条・第71条・第80条・第97条ほか
認可申請前の同意には法定の例外があるため、すべての権利者から例外なく同意を得るという説明は過大である。
根拠：マンション建替円滑化法第56条・第71条・第80条・第97条ほか
参加組合員が負担するのは制度上の負担金等であり、一般組合員向けの賦課金規定を同じようには適用しない。
根拠：マンション建替円滑化法第56条・第71条・第80条・第97条ほか
明渡し期限には法定の猶予があるが、請求翌日から2か月という期間ではない。
根拠：マンション建替円滑化法第56条・第71条・第80条・第97条ほか
行政法規第22問は、不動産の表示登記を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は2です。
国土交通省公表の正答 2
新生土地や表題登記のない土地を取得した者は、取得から1か月以内に表題登記を申請する。
根拠：不動産登記法第27条・第36条・第40条・第73条ほか
登記名義人の相続人も、必要な表示登記を申請できる。
根拠：不動産登記法第27条・第36条・第40条・第73条ほか
正確な地図が備えられるまで、地図に準ずる図面を登記所に備える制度がある。
根拠：不動産登記法第27条・第36条・第40条・第73条ほか
表示登記の審査上必要なときは、登記官が現地や関係資料を調査できる。
根拠：不動産登記法第27条・第36条・第40条・第73条ほか
表題部所有者の持分が一致しない土地同士は合筆できない。
根拠：不動産登記法第27条・第36条・第40条・第73条ほか
行政法規第23問は、住宅性能評価と新築住宅の瑕疵責任を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は4です。
国土交通省公表の正答 4
設計住宅性能評価書を契約書へ添付しても、契約に反対の特約が明記されていれば性能を約束したとの推定は覆り得る。
根拠：住宅品質確保法第5条・第6条・第94条・第95条・第97条
登録住宅性能評価機関は、評価方法基準に従って設計・建設住宅を評価し、性能評価書を交付できる。
根拠：住宅品質確保法第5条・第6条・第94条・第95条・第97条
指定紛争処理機関の対象は建設住宅性能評価書が交付された住宅であり、設計評価書だけでは足りない。
根拠：住宅品質確保法第5条・第6条・第94条・第95条・第97条
10年間の責任対象には構造耐力上主要な部分だけでなく、雨水の浸入を防止する部分も含まれる。
根拠：住宅品質確保法第5条・第6条・第94条・第95条・第97条
新築請負・売買では特約により、法定責任期間を引渡しから20年以内まで延長できる。
根拠：住宅品質確保法第5条・第6条・第94条・第95条・第97条
行政法規第24問は、届出を着手後14日以内と覚えていると外します。誤っている選択肢は5です。
国土交通省公表の正答 5
特定盛土等は、近接宅地で災害を生じさせるおそれが大きい土地改変として政令で範囲が定められる。
根拠：宅地造成及び特定盛土等規制法第2条・第5条・第17条・第19条・第21条
基礎調査に必要な範囲で、知事や命令・委任を受けた者は他人の土地へ立ち入れる。
根拠：宅地造成及び特定盛土等規制法第2条・第5条・第17条・第19条・第21条
許可工事の完了後は、技術基準への適合について完了検査を申請する。
根拠：宅地造成及び特定盛土等規制法第2条・第5条・第17条・第19条・第21条
一定規模以上の許可工事では、工事中も定期的に実施状況を報告する。
根拠：宅地造成及び特定盛土等規制法第2条・第5条・第17条・第19条・第21条
対象工事の届出は着手後14日以内ではなく、着手日の14日前までに行う。
根拠：宅地造成及び特定盛土等規制法第2条・第5条・第17条・第19条・第21条
行政法規第25問は、宅建業法の重要事項説明と37条書面を問う問題です。正しい選択肢は1です。
国土交通省公表の正答 1
手付金保全措置の概要は重要事項説明の対象だが、契約内容を記す37条書面の必須記載事項ではない。
根拠：宅地建物取引業法第35条・第37条・第41条
37条書面には宅地建物取引士の記名が必要だが、その書面内容を改めて説明する法定義務はない。
根拠：宅地建物取引業法第35条・第37条・第41条
私道負担は重要事項だが、契約で定めた事項でない限り37条書面へ常に記載するものではない。
根拠：宅地建物取引業法第35条・第37条・第41条
業者間取引でも37条書面の交付義務はなくならない。
根拠：宅地建物取引業法第35条・第37条・第41条
公正証書で契約していても、別途交付する37条書面には宅地建物取引士の記名が必要である。
根拠：宅地建物取引業法第35条・第37条・第41条
行政法規第26問は、不動産特定共同事業の契約と許認可を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は5です。
国土交通省公表の正答 5
不動産特定共同事業契約の締結を代理・媒介する行為も、原則として同法上の事業に含まれる。
根拠：不動産特定共同事業法第2条・第3条・第41条
小規模不動産特定共同事業者は許可制ではなく、登録を受けて事業を行う。
根拠：不動産特定共同事業法第2条・第3条・第41条
特例事業では勧誘だけでなく、対象不動産取引の業務も適格な事業者へ委託する必要がある。
根拠：不動産特定共同事業法第2条・第3条・第41条
共同出資し、一部の当事者へ不動産取引を委任して収益を分配する契約は、法定の共同事業契約に当たる。
根拠：不動産特定共同事業法第2条・第3条・第41条
同法は参加者保護と業務の適正運営を確保し、不動産特定共同事業の健全な発達を目的とする。
根拠：不動産特定共同事業法第2条・第3条・第41条
行政法規第27問は、建築物移動等円滑化基準を問う問題です。誤っている選択肢は4です。
国土交通省公表の正答 4
基準規模以上のホテルでは、車椅子用駐車施設の所在を示す標識が必要となる。
根拠：バリアフリー法第14条、同法施行令第5条・第11条ほか
容易に見えない昇降機等の配置は、案内板などで示す必要がある。
根拠：バリアフリー法第14条、同法施行令第5条・第11条ほか
基準規模以上の用途変更で劇場にする場合も、移動等円滑化基準への適合義務が生じる。
根拠：バリアフリー法第14条、同法施行令第5条・第11条ほか
床面積1,500平方メートルの劇場は原則の対象規模に達せず、客席数だけから二以上の車椅子席設置義務は生じない。
根拠：バリアフリー法第14条、同法施行令第5条・第11条ほか
既存映画館を増築して対象規模となる場合は、法定範囲で円滑化基準に適合させる必要がある。
根拠：バリアフリー法第14条、同法施行令第5条・第11条ほか
行政法規第28問は、土地収用の事業認定・補償を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は2です。
国土交通省公表の正答 2
事業認定告示後は、一定の権利者が裁決前でも起業者へ補償金の支払を請求できる。
根拠：土地収用法第15条の14・第20条・第28条の3・第133条
補償額を争う訴えは収用委員会ではなく、起業者と土地所有者・関係人との当事者訴訟となる。
根拠：土地収用法第15条の14・第20条・第28条の3・第133条
事業認定には第20条各号の要件をすべて満たす必要があり、いずれか一つでは足りない。
根拠：土地収用法第15条の14・第20条・第28条の3・第133条
事業認定の失効により権利者へ損失を与えた場合には、起業者に補償責任が生じる。
根拠：土地収用法第15条の14・第20条・第28条の3・第133条
認定申請前に説明会等を行い、事業の目的・内容を利害関係人へ説明する必要がある。
根拠：土地収用法第15条の14・第20条・第28条の3・第133条
行政法規第29問は、土壌汚染対策法の区域指定と搬出を問う問題です。誤っている選択肢は4です。
国土交通省公表の正答 4
大規模な土地改変の届出地に汚染のおそれがあれば、知事は所有者等へ調査・結果報告を命じられる。
根拠：土壌汚染対策法第4条・第6条・第9条・第16条・第22条
要措置区域は基準不適合があり、健康被害防止のため汚染除去等の措置を要する区域である。
根拠：土壌汚染対策法第4条・第6条・第9条・第16条・第22条
要措置区域内の土地改変は、計画実施・通常管理・災害応急措置など法定例外を除き禁止される。
根拠：土壌汚染対策法第4条・第6条・第9条・第16条・第22条
区域外へ搬出する汚染土壌は、少量であることだけを理由に処理業者への委託義務を免れない。
根拠：土壌汚染対策法第4条・第6条・第9条・第16条・第22条
行政庁は必要な範囲で報告を求め、職員に対象土地への立入検査を行わせられる。
根拠：土壌汚染対策法第4条・第6条・第9条・第16条・第22条
行政法規第30問は、文化財の修理・現状変更を問う問題です。誤っている選択肢は1です。
国土交通省公表の正答 1
重要文化財の修理届は原則として着手30日前までに行うため、着手後の届出では遅い。
根拠：文化財保護法第43条・第64条・第92条・第125条・第139条
保存・活用上の必要がなくなるなど特別の事由があれば、登録有形文化財の登録を抹消できる。
根拠：文化財保護法第43条・第64条・第92条・第125条・第139条
遺跡と認められるものを発見した所有者等は現状を保ち、遅滞なく届出を行う。
根拠：文化財保護法第43条・第64条・第92条・第125条・第139条
史跡名勝天然記念物の現状変更等は、例外を除き文化庁長官の許可を要する。
根拠：文化財保護法第43条・第64条・第92条・第125条・第139条
重要文化的景観への影響行為は、原則として実施日の30日前までに届け出る。
根拠：文化財保護法第43条・第64条・第92条・第125条・第139条
行政法規第31問は、自然公園事業と行為規制を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は1です。
国土交通省公表の正答 1
環境大臣が国立公園事業を決定するときは、審議会の意見を聴く。
根拠：自然公園法第9条・第10条・第20条・第80条
認可事業を廃止した者へは、公園保護に必要な限度で原状回復を命じられる。
根拠：自然公園法第9条・第10条・第20条・第80条
特別地域内の工作物建築にも許可不要となる法定例外があるため、『必ず許可』ではない。
根拠：自然公園法第9条・第10条・第20条・第80条
知事は国定公園事業者へ報告を求めるだけでなく、職員に施設への立入検査を行わせられる。
根拠：自然公園法第9条・第10条・第20条・第80条
原生自然環境保全地域は国立公園の特別地域と重複して指定される区域ではない。
根拠：自然公園法第9条・第10条・第20条・第80条
行政法規第32問は、農地の権利移転・転用・賃貸借を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は2です。
国土交通省公表の正答 2
遊休農地の病害虫で周辺営農に重大な支障があるとき、市町村長は所有者へ除去措置を命じられる。
根拠：農地法第3条・第4条・第17条・第42条
農用地区域内の自己転用も届出だけでは足りず、原則として農地転用許可を要する。
根拠：農地法第3条・第4条・第17条・第42条
採草放牧地を農地にする目的で所有権を取得する場合も、原則として農業委員会の許可が必要である。
根拠：農地法第3条・第4条・第17条・第42条
期間満了前に更新拒絶通知がなければ従前と同一条件で更新されるので、不更新扱いにはならない。
根拠：農地法第3条・第4条・第17条・第42条
農地所有適格法人は公開会社でない株式会社等に限られ、公開会社は要件を満たさない。
根拠：農地法第3条・第4条・第17条・第42条
行政法規第33問は、河川・海岸・公有水面の利用規制を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は4です。
国土交通省公表の正答 4
河川区域の占用許可に基づく権利の譲渡には、届出ではなく河川管理者の承認が必要である。
根拠：河川法第27条・第29条・第32条、海岸法第8条、公有水面埋立法第23条
海岸保全区域では土石採取も土地掘削も、原則として海岸管理者の許可対象となる。
根拠：河川法第27条・第29条・第32条、海岸法第8条、公有水面埋立法第23条
埋立免許を受けた者は、法定要件を満たす場合には竣功認可告示前でも埋立地を使用できる。
根拠：河川法第27条・第29条・第32条、海岸法第8条、公有水面埋立法第23条
河川予定地では工作物の新築等は許可対象だが、除却は同じ許可対象行為に含まれない。
根拠：河川法第27条・第29条・第32条、海岸法第8条、公有水面埋立法第23条
河川区域の占用料を徴収する主体は都道府県であり、国土交通大臣が直接徴収するとの整理ではない。
根拠：河川法第27条・第29条・第32条、海岸法第8条、公有水面埋立法第23条
行政法規第34問は、国有普通財産の貸付・信託を問う問題です。正しい選択肢は5です。
国土交通省公表の正答 5
普通財産を出資目的にするには法律上の根拠が必要であり、一般的処分権だけでは足りない。
根拠：国有財産法第18条・第20条・第27条・第28条
国や公共団体の公共用・公用等に必要となったときは、所管庁が貸付契約を解除できる。
根拠：国有財産法第18条・第20条・第27条・第28条
植樹目的の土地貸付は法定期間内で更新も認められるため、更新不能ではない。
根拠：国有財産法第18条・第20条・第27条・第28条
国の事務・事業または職員住居に使う財産は公用財産であり、公共用財産の定義ではない。
根拠：国有財産法第18条・第20条・第27条・第28条
普通財産のうち土地とその定着物は、法定例外を除き政令に従って信託できる。
根拠：国有財産法第18条・第20条・第27条・第28条
行政法規第35問は、所得税法上の不動産譲渡を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は2です。
国土交通省公表の正答 2
建物所有目的の土地賃借権設定で対価が土地価額の2分の1を超える場合、その対価は譲渡所得の収入となる。
根拠：所得税法第33条・第40条・第58条・第59条
固定資産交換の特例には取得資産を同一用途に供する要件があり、用途変更すれば適用できない。
根拠：所得税法第33条・第40条・第58条・第59条
不動産業者でも自己居住用の家屋・敷地は棚卸資産ではなく、その譲渡を直ちに事業所得とはしない。
根拠：所得税法第33条・第40条・第58条・第59条
限定承認に係る包括遺贈で取得した資産の取得価額は、遺贈時の時価相当額とみなされる。
根拠：所得税法第33条・第40条・第58条・第59条
取得後5年以内の短期譲渡所得には、長期譲渡のような2分の1課税を適用しない。
根拠：所得税法第33条・第40条・第58条・第59条
行政法規第36問は、法人税法の交換圧縮記帳を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は4です。
国土交通省公表の正答 4
交換特例の土地には、建物・構築物所有目的の地上権や賃借権も含まれる。
根拠：法人税法第50条・同法施行令第92条
取得資産は譲渡資産と同一用途に供する必要があり、事務所から店舗への変更では要件を欠く。
根拠：法人税法第50条・同法施行令第92条
相手方が外国法人でも、他の法定要件を満たせば交換特例の対象になり得る。
根拠：法人税法第50条・同法施行令第92条
両資産の時価差が高い方の20％以内なら、交換差金要件を満たす。
根拠：法人税法第50条・同法施行令第92条
譲渡資産だけでなく相手方の取得資産にも所有期間要件があるため、相手方期間に定めがないとの説明は誤りである。
根拠：法人税法第50条・同法施行令第92条
行政法規第37問は、特定資産の買換え特例を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は4です。
国土交通省公表の正答 4
買換え特例の対象法人を清算中であることだけで一律に除外する規定ではない。
根拠：租税特別措置法第65条の7
圧縮基礎取得価額は帳簿価額600万円ではなく、譲渡対価800万円と取得価額1,000万円を基礎に判定する。
根拠：租税特別措置法第65条の7
圧縮限度額以下を確定決算で積立金として積み立てる経理方法も認められる。
根拠：租税特別措置法第65条の7
譲渡前に取得した資産でも、法定期間内に取得・事業供用するなどの要件を満たせば買換資産になり得る。
根拠：租税特別措置法第65条の7
買換資産を取得事業年度中に事業利用しなくなれば、継続使用の要件を満たさず特例を適用できない。
根拠：租税特別措置法第65条の7
行政法規第38問は、固定資産税の免税点と評価制度を問う問題です。正しい選択肢は3です。
国土交通省公表の正答 3
国だけでなく都道府県の所有する一定の固定資産も非課税であり、両者を分ける説明は誤りである。
根拠：地方税法第348条・第351条・第423条・第425条・第436条
固定資産評価審査委員には議員等との兼職禁止があり、国会・地方議員を兼ねられるわけではない。
根拠：地方税法第348条・第351条・第423条・第425条・第436条
免税点は土地30万円、家屋20万円、償却資産150万円で、これを下回る場合は原則課税できない。
根拠：地方税法第348条・第351条・第423条・第425条・第436条
価格を修正した場合にも、登記所への通知が必要となる。
根拠：地方税法第348条・第351条・第423条・第425条・第436条
審査委員の罷免にも議会同意が必要であり、心身故障を理由に市町村長だけで直ちに罷免できない。
根拠：地方税法第348条・第351条・第423条・第425条・第436条
行政法規第39問は、相続税・贈与税の基礎控除と課税選択を問う問題です。正しい選択肢は3です。
国土交通省公表の正答 3
基礎控除の法定相続人数では放棄者も数え、養子数には上限があるため、設例は5,400万円にならない。
根拠：相続税法第19条・第21条の9・第27条・第41条ほか
配偶者控除を受けた居住用不動産の控除相当額は、一定の生前贈与加算から除かれる。
根拠：相続税法第19条・第21条の9・第27条・第41条ほか
相続時精算課税の選択は贈与者ごとに行うため、父について選択済みでも母については新たな届出が要る。
根拠：相続税法第19条・第21条の9・第27条・第41条ほか
物納制度は相続税の制度であり、贈与税を贈与財産で物納することはできない。
根拠：相続税法第19条・第21条の9・第27条・第41条ほか
未分割財産も法定相続分等に従って各人の課税価格へ算入し、申告後の分割に応じて調整する。
根拠：相続税法第19条・第21条の9・第27条・第41条ほか
行政法規第40問は、投資法人と資産流動化を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は4です。
国土交通省公表の正答 4
委託者指図型投資信託の併合は事後の遅滞ない届出ではなく、法定の事前手続に従う。
根拠：投資信託及び投資法人に関する法律第16条・第193条・第206条、資産流動化法第2条
登録投資法人は規約の方針に従い、不動産の取得・譲渡だけでなく貸借も行える。
根拠：投資信託及び投資法人に関する法律第16条・第193条・第206条、資産流動化法第2条
建物を投資対象とする投資法人の資産運用会社には、宅建業免許を持つ金融商品取引業者であることが求められる。
根拠：投資信託及び投資法人に関する法律第16条・第193条・第206条、資産流動化法第2条
運用会社の義務違反・職務懈怠があるときは、投資法人が役員会決議で委託契約を解約できる。
根拠：投資信託及び投資法人に関する法律第16条・第193条・第206条、資産流動化法第2条
設立時に発行される社員持分という説明は特定出資との混同であり、優先出資の定義ではない。
根拠：投資信託及び投資法人に関する法律第16条・第193条・第206条、資産流動化法第2条
鑑定評価基準、各手法、賃料、証券化、計算問題の40問・200肢を解説します。対象確定、価格形成要因、手法適用、試算価格の調整、報告書の順に基準へ戻して判断します。
鑑定理論第1問は、不動産の自然的・人文的特性を問う問題です。誤っている選択肢は2です。
国土交通省公表の正答 2
鑑定評価基準が扱う不動産は、通常、土地と土地に定着する物を指す。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第1章
土地の物理的位置は固定していても、利用方法や社会経済上の効用は人文的条件の変化で動くため、固定的・硬直的ではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第1章
不動産は地域の構成要素として、周囲との依存・補完・競争などを通じて効用を発揮する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第1章
各地域は固有の特性を持ち、他地域との相互関係の中で社会的・経済的な位置を占める。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第1章
鑑定士には知識・経験・判断力を統合する研鑽と、鑑定評価の改善へ努める責務がある。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第1章
鑑定理論第2問は、鑑定評価の定義と専門職業家の責務を問う問題です。正しい選択肢は2です。
国土交通省公表の正答 2
鑑定士は専門知識と資料分析を用いて適正な価格を判定する職能であり、一般人と同程度に困難だという説明は適切でない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第1章
鑑定評価は特定の不動産の経済価値を金額表示する行為なので、対象を特定しない地域相場の提示は該当しない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第1章
投機的取引は適正な事例として採用する対象ではなく、事情補正をすれば常に利用できるわけではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第1章
鑑定士に求められる注意は専門職業家としての注意であり、単なる市場参加者の注意では足りない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第1章
自己の能力を超える案件は引き受けず、必要な能力を確保できる範囲で業務を行う。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第1章
鑑定理論第3問は、不動産の種別と移行地を問う問題です。正しい選択肢は2です。
国土交通省公表の正答 2
宅地以外の地域から宅地地域へ変わりつつある土地は宅地見込地であり、宅地移行地の説明ではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第2章、同運用上の留意事項I
移行地の将来動向を読む際は、周辺地域で進む地域要因の変化が有力な資料となる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第2章、同運用上の留意事項I
住宅地域には、居住を主用途としながら小規模事務所や工場が混在する地域も含まれ得る。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第2章、同運用上の留意事項I
近隣住民向けの日用品店舗が連なる地域は近隣商業地域の説明であり、普通商業地域とは異なる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第2章、同運用上の留意事項I
広い敷地と優れた街区・景観を備え名声のある地域という説明は、高級住宅地域の特徴である。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第2章、同運用上の留意事項I
鑑定理論第4問は、不動産の類型と権利関係を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は2です。
国土交通省公表の正答 2
現実には建物や使用制約権があっても、依頼目的と条件が妥当なら土地を更地として独立鑑定する場合がある。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第2章
区分所有マンションは専有部分が賃貸中でも、基準上の類型を直ちに貸家及びその敷地へ置き換えない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第2章
定期借地権も借地権に含まれるため、その負担を受ける土地所有権は底地として扱われる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第2章
自用・賃貸の違いだけから、借地権付建物に適用する手法が一律に別物になるとはいえない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第2章
区分地上権は、工作物所有のため地下または空間に上下の範囲を区切って設定する地上権である。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第2章
鑑定理論第5問は、価格形成要因の定義を問う問題です。正しい選択肢は1です。
国土交通省公表の正答 1
空欄は『相互作用・市場参加者・個別的』となり、価格形成要因の三分類と分析視点が一致する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章
最後を行政的要因とする点が誤りで、三分類は一般的・地域・個別的要因である。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章
最初の語は相互関連ではなく、多数の要因が働き合う『相互作用』である。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章
分析は特定の需要者だけでなく市場参加者の観点から行い、要因の働きを判定する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章
需要者・行政的要因の組合せは、分析主体と三分類の双方を取り違えている。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章
鑑定理論第6問は、一般的要因・地域要因の分類を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は2です。
国土交通省公表の正答 2
一般的要因は不動産全般の状態と価格水準に作用し、自然・社会・経済・行政の四群に整理される。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章
国際化の状態は、基準の例示上は経済的要因に整理され、社会的要因ではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章
貯蓄・消費・投資・国際収支は経済的要因だが、情報化の進展まで同じ分類とするのは誤りである。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章
土地利用の計画・規制と不動産税制は行政的要因の代表例である。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章
日照や気温・湿度などの気象条件は住宅地域だけでなく、他用途地域の価格にも影響し得る。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章
鑑定理論第7問は、土地の個別的要因を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は5です。
国土交通省公表の正答 5
接面街路の系統・連続性は工業地だけでなく、住宅地・商業地でも価格形成を左右する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章、同運用上の留意事項II
情報通信基盤の利用しやすさは、住宅・商業・工業の各用途で個別性を生む要因となる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章、同運用上の留意事項II
隣接不動産等の周囲の状態は三用途すべてに同じ形で例示されておらず、共通項との整理は正確でない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章、同運用上の留意事項II
工業地でも土壌汚染の有無・程度は重要な減価要因であり、通常存在するから影響しないという考え方は誤りである。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章、同運用上の留意事項II
埋蔵文化財調査による工事停止・設計変更は、開発期間や付帯費用を通じて開発法の価格へ反映し得る。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章、同運用上の留意事項II
鑑定理論第8問は、不動産価格に関する諸原則を問う問題です。誤っている選択肢は3です。
国土交通省公表の正答 3
価格は形成要因の変動過程で生まれ、市場参加者が将来変動をどう予測するかにも左右される。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第4章
最有効使用の判定では内部構成の均衡と、周辺環境への適合を併せて分析する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第4章
収益逓増・逓減の原則は追加投資に対する限界収益の変化をいうので、純収益が継続的に増えるとの説明は正確でない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第4章
総収益を各生産要素へ適切に配分した残余が、土地に帰属するという考え方である。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第4章
超過利潤を求める競争が不動産間・他財との間に働き、その過程で価格が形成される。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第4章
鑑定理論第9問は、対象確定条件と未竣工建物を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は5です。
国土交通省公表の正答 5
対象確定条件では物的範囲と、所有権・賃借権など評価対象となる権利の態様を確定する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章、同運用上の留意事項III
複合不動産の土地だけを、建物がない更地と想定して評価するのが独立鑑定評価である。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章、同運用上の留意事項III
未竣工建物等鑑定評価には新築だけでなく増改築等の工事も含まれ、完成後を前提に評価する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章、同運用上の留意事項III
未竣工評価では、完成予定の物的状態と権利関係を確認できる設計図書・契約資料等を集める。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章、同運用上の留意事項III
現況と異なる条件でも依頼目的・利用者保護に照らし妥当な場合があり、異なることだけで利益侵害とはならない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章、同運用上の留意事項III
鑑定理論第10問は、貸家及びその敷地の対象確定を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は5です。
国土交通省公表の正答 5
所有者Bの建物をAが賃借する現況を所与とすれば、類型は貸家及びその敷地となる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章・各論第1章、同運用上の留意事項
賃借人Aによる取得後を妥当に想定できるなら、自用の建物及びその敷地として条件設定できる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章・各論第1章、同運用上の留意事項
Aが土地賃借権を得て建物を取得する想定なら、借地権付建物として評価できる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章・各論第1章、同運用上の留意事項
有料老人ホームでは契約賃料だけでなく、通常の事業採算性から持続可能な賃料水準を検討する必要がある。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章・各論第1章、同運用上の留意事項
運営者固有の優れた能力による超過収益は不動産に帰属させず、通常想定される運営者の収益へ調整する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章・各論第1章、同運用上の留意事項
鑑定理論第11問は、正常価格・特定価格を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は5です。
国土交通省公表の正答 5
正常価格の買主には、市場で標準的な借入条件と自己資金で取得資金を調達できる能力を想定する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章、同運用上の留意事項III
相当の公開期間とは、必要情報が市場へ示され、想定需要者に十分行き渡る期間である。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章、同運用上の留意事項III
市場公開期間は価格時点より前に確保された状況を想定するので、価格時点後から売買成立までという説明は誤りである。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章、同運用上の留意事項III
証券化対象の取得・譲渡でも正常価格が原則であり、運用方針が最有効使用と違うだけで常に特定価格になるわけではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章、同運用上の留意事項III
法的整理下で現事業の継続を前提とし、最有効使用と異なる拘束を置く場合は特定価格として求める。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章、同運用上の留意事項III
鑑定理論第12問は、同一需給圏の意義を問う問題です。正しい選択肢は5です。
国土交通省公表の正答 5
同一需給圏の関係は競争を必ず含む表現ではなく、対象不動産との代替関係を軸に捉える。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第6章
最初の二語は合うが、圏域には類似地域だけでなく代替競争不動産の所在範囲も含めて表現する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第6章
『代替・競争関係』『類似地域等』の一部は近いが、近隣地域との関係を相関関係とする点と合わせても完全一致しない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第6章
代替関係は合うものの、近隣地域との関係は単なる相互関係ではなく相関関係と整理する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第6章
空欄は『代替関係・相関関係・類似地域等』で、対象と価格形成上影響し合う広域的圏域を表す。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第6章
鑑定理論第13問は、個別分析と市場競争力を問う問題です。誤っている選択肢は3です。
国土交通省公表の正答 3
個別的要因は、対象不動産固有の市場価値を形成する要因である。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第6章、同運用上の留意事項IV
典型的需要者の着眼点と、代替競争不動産に対する優劣・競争力を把握することが重要となる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第6章、同運用上の留意事項IV
競争力分析では需給動向を捉える必要があり、同一需給圏の取引件数の多寡だけに置き換えることはできない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第6章、同運用上の留意事項IV
個別分析の結果は手法選択、補修正、試算価格・賃料の調整にも反映する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第6章、同運用上の留意事項IV
標準的使用と異なる最有効使用の可能性があれば、それぞれの用途に応じた個別分析を行う。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第6章、同運用上の留意事項IV
鑑定理論第14問は、同一需給圏内の代替競争不動産を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は3です。
国土交通省公表の正答 3
戸建地域の中でも高度利用可能な大規模マンション適地は個別性が強く、広域の代替競争事例を選ぶ場合がある。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項IV
同規模の郊外型店舗が並ぶ地域の一店舗は地域標準性が高く、近隣地域の制約が著しく小さい例とはいえない。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項IV
高層マンションが連なる駅前でその一棟を評価する場合も、地域内の標準的利用との結び付きが強い。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項IV
事務所地域にある広域集客型ホテルは用途・需要者が異なり、広い圏域の代替競争不動産を参照する。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項IV
中小ビル地域で卓越した大規模ビルは個別性が強く、近隣だけでなく広域の競合事例を選ぶ。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項IV
鑑定理論第15問は、取引事情と事情補正を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は5です。
国土交通省公表の正答 5
現実の取引価格は個別の必要から形成され、当事者事情の影響を受けやすい。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第1章・第7章、同運用上の留意事項
現況利用が常に最有効使用とは限らず、個人的事情で効用を十分発揮していない場合がある。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第1章・第7章、同運用上の留意事項
特殊事情が価格へ与えた影響を適切に補正できない事例は排除すべきで、存在すれば必ず補正して採用するわけではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第1章・第7章、同運用上の留意事項
正常価格の想定する合理的な市場条件を欠かせる事情が、補正対象となる特殊事情である。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第1章・第7章、同運用上の留意事項
積算賃料の基礎価格は正常な賃貸を前提に把握し、借主固有の使い方による制約をそのまま元本価値の減価にしない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第1章・第7章、同運用上の留意事項
鑑定理論第16問は、再調達原価の求め方と減価修正の範囲を確かめます。正しい記述の組合せを照合すると、正答は3です。
国土交通省公表の正答 3
再調達原価は資料の性質・信頼性に応じ、直接法・間接法の一方または併用で求める。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、同運用上の留意事項V
類似建物の費用資料を用いる間接法では、建設事情や個別差等を補正するので、土地の地域要因比較として扱う説明は適切でない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、同運用上の留意事項V
直接法は対象建物の資材・労務量へ価格時点の単価を当て、間接費・適正利益・通常付帯費用を加える。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、同運用上の留意事項V
減価要因は全体だけでなく各部分も分析し、両面から減価額を判定する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、同運用上の留意事項V
耐用年数法と観察減価法では、増改築・修繕等が寿命や機能的・経済的減価へ与える影響にも留意する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、同運用上の留意事項V
鑑定理論第17問は、取引事例比較法を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は1です。
国土交通省公表の正答 1
取引事情、当事者属性、価格水準の推移を分析して事例の適格性を判断する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、同運用上の留意事項V
時点修正率は多数事例の時系列分析と、建築着工など一般的要因の動向を総合して求める。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、同運用上の留意事項V
親族・知人間取引でも恩恵の方向や程度は個別に異なり、取引価格を一律に増額することはできない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、同運用上の留意事項V
近隣地域内で信頼できる事例が複数あれば採用でき、異なる地域から一つずつ選ぶ必要はない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、同運用上の留意事項V
精通者意見も内容と信頼性を吟味すれば、地域・価格資料として活用できる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、同運用上の留意事項V
鑑定理論第18問は、収益還元法の純収益を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は5です。
国土交通省公表の正答 5
直接還元法では初年度純収益を使う場合と、平準化した純収益を使う場合がある。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、同運用上の留意事項V
純収益の期間性・償却前後の整合は、採用する還元手法と利回り・割引率の把握方法に合わせる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、同運用上の留意事項V
対象不動産の資料だけでなく、類似不動産の収益資料から間接的に純収益を査定することもできる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、同運用上の留意事項V
事業用不動産の純収益は売上から売上原価だけを引くのではなく、人件費等を控除し不動産以外への帰属分も除く。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、同運用上の留意事項V
自用不動産でも賃貸を想定した適正賃料等から帰属純収益を把握できる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、同運用上の留意事項V
鑑定理論第19問は、賃貸商業施設の収益価格を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は4です。
国土交通省公表の正答 4
商業地域では顧客・従業員の交通、搬出入、経営者の創意・資力などが地域の収益力へ影響する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章・各論第1章
売上歩合賃料でも合理的な売上予測を置いて収益を査定でき、鑑定評価自体が禁止されるわけではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章・各論第1章
DCF法の復帰価格は売却費用控除後で捉えるが、直接還元法では同費用を同じ形で直接控除しない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章・各論第1章
隣接駐車場を賃借人が自己負担で確保する場合、その賃借料は対象不動産所有者の運営費用に含めない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章・各論第1章
貸家及びその敷地では収益価格を重視するが、類型だけを理由にDCF法の適用が常に必須とはならない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章・各論第1章
鑑定理論第20問は、還元利回りを動かすリスクを問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は5です。
国土交通省公表の正答 5
国債利回りと借入金利の上昇は資金調達・投資収益率を押し上げ、還元利回りを低下させる方向ではない。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項V
競合新築で収益の不確実性が高まればリスクプレミアムが増え、還元利回りは上昇しやすい。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項V
出社率上昇で事務所需要が強まれば、収益の安定性・成長期待が改善し還元利回りが低下し得る。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項V
修繕更新費の増加見込みは将来キャッシュフローを悪化させ、利回りを下げる要因ではない。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項V
適切な大規模修繕の完了は当面の資本支出リスクを抑え、選好性向上を通じて還元利回りを下げ得る。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項V
鑑定理論第21問は、賃料評価と支払賃料を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は2です。
国土交通省公表の正答 2
賃料評価は期間に対応する実質賃料を求めるのが原則で、支払賃料だけを原則とする説明は逆である。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章・各論第2章
比準賃料の個別比較では、賃料という果実と元本価値の相関を踏まえ、土地・建物の要因も検討する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章・各論第2章
賃料増減請求に係る継続賃料では、賃料改定の基準日を価格時点とする。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章・各論第2章
共益費等の名目でも実質的に賃料に相当する部分があれば、実質賃料の把握へ反映する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章・各論第2章
宅地の正常賃料では積算法と賃貸事例比較法が中心で、収益分析法を同列の適用手法とする説明は誤りである。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章・各論第2章
鑑定理論第22問は、鑑定評価の依頼受付と処理計画を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は2です。
国土交通省公表の正答 2
提出・開示先は利用目的と属性を把握できる程度に確認し、個別名称まで常に確定する必要はない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第8章、同運用上の留意事項VI
利害関係があっても内容を明示して公正性を確保できる場合があり、すべての依頼を謝絶するわけではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第8章、同運用上の留意事項VI
処理計画では作業の性質・量に加え、期限と担当者の処理能力も考慮する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第8章、同運用上の留意事項VI
一般資料だけでなく地域資料も平素から収集し、対象固有の個別資料を案件ごとに集める。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第8章、同運用上の留意事項VI
類似事例と客観的な影響予測があり、調査分析能力の範囲内なら、価格形成要因の影響を合理的に推定できる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第8章、同運用上の留意事項VI
鑑定理論第23問は、鑑定評価の資料収集と合理的推定を問う問題です。誤っている選択肢は5です。
国土交通省公表の正答 5
依頼目的・条件と、依頼に至った背景を依頼者へ明瞭に確認して基本事項を確定する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第8章、価格等調査ガイドライン
依頼者の議決権を鑑定士が20％以上保有する関係は、開示すべき特別な資本関係に当たる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第8章、価格等調査ガイドライン
実地調査範囲や専門家調査結果を使う必要性は、処理計画段階で依頼者と確認する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第8章、価格等調査ガイドライン
建設・取引・収益・賃貸事例は事例資料であり、先例価格や売希望価格も参考にできる場合がある。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第8章、価格等調査ガイドライン
自己の調査分析能力内で客観的に影響程度を推定できる要因は、その推定を評価へ反映できる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第8章、価格等調査ガイドライン
鑑定理論第24問は、手法適用と試算価格の調整を問う問題です。誤っている選択肢は5です。
国土交通省公表の正答 5
市場特性に適合する複数手法を適用し、難しい場合も他手法の考え方を可能な範囲で参酌する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第8章
試算価格の調整は各結果を再点検し説得力を判断して、最終の鑑定評価額へ導く作業である。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第8章
再吟味では補修正の適否、共通要因判断の整合、単価と総額の関係などを確認する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第8章
説得力判断では市場分析との適合性と、採用資料の特性・限界に由来する相対的信頼性を重視する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第8章
公示価格を規準とする必要性は都市計画区域内外だけで一律に区切れず、公示区域や事例の関係に従って判断する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第8章
鑑定理論第25問は、鑑定評価報告書の記載事項を問う問題です。誤っている選択肢は2です。
国土交通省公表の正答 2
支払賃料を表示するときは実質賃料を併記するが、両者が同額なら重複表示を省略できる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第9章
特殊価格に正常価格を併記する基準は正常価格を求められるかどうかであり、両価格が異なる場合だけに限られない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第9章
実地調査を担当した鑑定士の氏名を明記し、調査責任の所在を示す。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第9章
確認方法・資料を記し、再評価で内覧を省略した場合は重要な個別要因変化がないと判断した根拠も示す。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第9章
建物及び敷地の最有効使用に加え、敷地を更地とみた最有効使用とその判断理由も記載する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第9章
鑑定理論第26問は、鑑定評価報告書の説明責任を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は1です。
国土交通省公表の正答 1
手法適用との関係は対象の種別・類型と価格または賃料の種類まで示す必要があり、記載対象の組合せが不足している。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第9章
争訟当事者の主張が食い違う事項を把握した場合は、評価上どう扱ったかを報告書へ記す。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第9章
専門家報告を使っても、その専門家だけでなく鑑定士自身が行った調査の範囲・内容を明確にする。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第9章
関与鑑定士・業者と、対象不動産・依頼者・提出先等との利害関係を記載する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第9章
地図・図面・写真・事例資料・専門家報告等は、説明に必要な範囲で附属資料として添付する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第9章
鑑定理論第27問は、更地・建付地の鑑定評価を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は1です。
国土交通省公表の正答 1
配分法・土地残余法に使う複合不動産事例は、敷地が最有効使用にあるものを選ぶ。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章
更地価格は比準価格を中心に他価格を関連づけるので、列挙した価格を同列に関連づける決定手順は正確でない。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章
建付地に地役権等の使用収益制約がある場合は、その権利負担を所与として評価する。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章
建付地は更地価格から敷地・建物の適合状態等を考慮して求め、配分法や土地残余法を必ず関連づける方式ではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章
建物取壊しが最有効でも現況は建物及びその敷地であり、対象類型を建付地とするわけではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章
鑑定理論第28問は、借地権・底地の鑑定評価を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は4です。
国土交通省公表の正答 4
借地権価格は土地使用による経済的利益を金額化し、その利益には一時金授受から生じる部分も含まれる。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章、同運用上の留意事項VII
借地権取引慣行の成熟度に応じ、土地残余法や賃料差額還元による価格を試算価格として検討する。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章、同運用上の留意事項VII
一時金の分類は権利設定対価、預り金、前払賃料などの性格で整理し、承諾料を設定時一時金の基本分類に並べる説明は不適切である。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章、同運用上の留意事項VII
底地の収益価格は地代収入だけでなく、契約終了時の復帰価値も現在価値へ反映する。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章、同運用上の留意事項VII
定期借地権付底地では建物稼働の空白期間を底地所有者の建物収益として査定するものではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章、同運用上の留意事項VII
鑑定理論第29問は、区分地上権・農地・宅地見込地を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は4です。
国土交通省公表の正答 4
区分地上権価格は設定により土地所有者の利用が制約される経済的不利益等を基礎にし、空間部分を単純分割した価値ではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章
設定地の価値は上下空間の効用の集積であり、区分地上権は設定地全体の効用との関数関係で捉える。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章
区分地上権評価で土地残余法による収益価格を標準とする手順ではなく、立体利用率・設定事例等の各価格を関連づける。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章
公共事業取得等で農地以外への転用を前提とする農地は、比準価格を標準に収益価格を参考とし、原価把握時は積算価格も関連づける。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章
宅地見込地の開発法では造成後価値から費用を引くだけでなく、転換・熟成までの期間やリスクを価格時点へ適切に修正する。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章
鑑定理論第30問は、貸家及びその敷地の鑑定評価を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は2です。
国土交通省公表の正答 2
標準とする収益価格は現行契約を正規化した賃料から純利益を査定して求めるので、『総収益等』とするのは誤りである。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章、同運用上の留意事項VII
買主へ承継されない既受領礼金は、買主の将来収益となる運用益・償却額に含めない。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章、同運用上の留意事項VII
一時金、借家目的、転貸、定期建物賃貸借かどうかは収益・権利安定性を判断する重要資料である。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章、同運用上の留意事項VII
取引利回りを比較するときは、採用純収益が償却前か償却後かを揃える。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章、同運用上の留意事項VII
借家人が買主で自用化できるという固有事情から生じる増分を、通常市場の貸家価格へそのまま加えない。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章、同運用上の留意事項VII
鑑定理論第31問は、区分所有建物及びその敷地を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は1です。
国土交通省公表の正答 1
一棟と敷地の個別要因は建物・敷地・両者の関係等で整理され、共用部分を独立した第四分類として並べるものではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章・各論第1章
隣接不動産の利用や長期修繕計画など一棟全体に係る要因まで、専有部分だけの要因として列挙するのは誤りである。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章・各論第1章
登記、建物図面、管理規約、課税・実測資料等により物的状態と権利関係を確認する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章・各論第1章
区分所有者が自用する住戸は、積算・比準・収益の各価格を市場適合性に応じて関連づける。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章・各論第1章
一棟と敷地の積算価格を求め、階層・位置別効用比等による配分率で対象住戸へ配分する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第3章・各論第1章
鑑定理論第32問は、建物のみ・借家権の鑑定評価を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は3です。
国土交通省公表の正答 3
土地建物一体で市場性がある場合の建物のみの評価は、全体価値の内訳として行う部分鑑定評価である。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章
一体不動産の建物内訳を、建物だけの積算・配分比準・建物残余収益を一律に関連づけて決める手順ではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章
土地建物一体で市場性がない建物のみの価格は積算価格を中心にするが、価格種類を一般に特定価格と固定しない。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章
取引慣行のある借家権は個別事情を反映した比準価格を中心に、所有権価格差や借家権割合による価格も比較する。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章
借家権評価では契約・利用状況等を総合し、不随意立退きで失う具体的利益を適切に捉える。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第1章
鑑定理論第33問は、比準賃料と賃貸事例比較法を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は3です。
国土交通省公表の正答 3
比準賃料は、適切な賃貸事例を比較して求める試算賃料である。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章・各論第2章
実際支払賃料から実質賃料へそろえる際は、前払的一時金の運用益・償却額も考慮する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章・各論第2章
配分法に準ずる方法は複合不動産賃料から土地等の部分賃料を求める考え方で、建物と敷地全体の賃料に適用する説明は逆である。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章・各論第2章
併合使用の事例では隣接地の権利態様と契約条件を確認し、事例賃料を適切に補正する。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章・各論第2章
比準賃料は正常賃料と継続賃料の双方で試算できる一方、他手法は片方に限られるものがある。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章・各論第2章
鑑定理論第34問は、継続賃料の鑑定評価を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は4です。
国土交通省公表の正答 4
継続賃料では契約締結・改定の経緯と現在の契約内容を総合的に検討する。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第2章、同運用上の留意事項VII
適切な賃貸事例があれば比準賃料も他の三手法と関連づけるので、単なる比較考量にとどめない。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第2章、同運用上の留意事項VII
直近合意後の事情を中心に、契約期間、経過期間、過去の改定経緯等を検討する。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第2章、同運用上の留意事項VII
底地利回りの推移は主として宅地継続賃料の検討事項であり、建物及び敷地の賃料要因としてそのまま列挙しない。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第2章、同運用上の留意事項VII
契約条件・用途変更で経済価値が増すときは、適切な増分賃料を通常の継続賃料へ加えて判定する。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第2章、同運用上の留意事項VII
鑑定理論第35問は、証券化対象不動産の収益分析を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は4です。
国土交通省公表の正答 4
証券化評価では償却前純収益を用いるが、非証券化案件では採用方法に応じ償却後純収益を使う場合もある。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第3章、同運用上の留意事項VII
将来純収益の十分な調査はDCF法一般に必要で、非証券化案件だから不要になるものではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第3章、同運用上の留意事項VII
事業用不動産の持続性・実現性の検討は非証券化案件でも必要であり、証券化固有の義務ではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第3章、同運用上の留意事項VII
確認事項の変更に応じた処理計画の見直しは鑑定評価一般の手順で、非証券化案件にも及ぶ。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第3章、同運用上の留意事項VII
証券化対象では必要なエンジニアリング・レポートを依頼者へ求め、物的リスクの把握に活用する。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第3章、同運用上の留意事項VII
鑑定理論第36問は、証券化対象不動産とDCF法を問う問題です。誤っている記述の組合せを照合すると、正答は4です。
国土交通省公表の正答 4
共同評価では役割を明確にし、情報共有と連携により全担当鑑定士が一体で業務を行う。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第3章
実地調査を複数回行う場合は、各時点の確認内容をそれぞれ記録する。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第3章
未竣工建物等でも所定要件を満たせば証券化対象として評価でき、関係者数を理由に一律禁止されない。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第3章
信託報酬も証券化スキーム側の費用として扱われ、不動産そのもののDCF収支へ必ず計上するわけではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第3章
証券化対象では更地であってもDCF法を適用し、投資期間中の収支・復帰価値を明示する。
根拠：不動産鑑定評価基準 各論第3章
鑑定理論第37問は、DCF法の収益・費用項目を問う問題です。正しい選択肢は5です。
国土交通省公表の正答 5
預り保証金等の運用益は一時金に係る収入として区分し、看板等と同じその他収入へ混在させない。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項VII
借地権付建物でも建物の公租公課等は費用となるため、土地・建物の双方を一律に計上しないとはいえない。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項VII
所有者が自主管理する場合も、標準的な管理業務相当のプロパティマネジメント費用を査定する。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項VII
減価償却費は非資金支出なので、DCF法の運営費用として計上しない。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項VII
空室・入替期間による減少は運営収益側の控除項目であり、運営費用には置かない。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項VII
鑑定理論第38問は、DCF法の運営費用と資本的支出を問う問題です。正しい記述の組合せを照合すると、正答は1です。
国土交通省公表の正答 1
水道光熱費収入は賃借人負担分を契約に基づき、満室想定額として運営収益へ計上する。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項VII
維持管理費は経常的な建物・設備管理等を計上し、突発的な費用を恒常費用として置かない。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項VII
テナント募集費には仲介業務だけでなく、それに付随する広告宣伝費も含める。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項VII
公租公課には土地・建物に加え、対象運営に係る償却資産の税負担も含める。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項VII
資本的支出は価値維持だけでなく耐久性・機能を増す改良部分も対象となるため、後者を除外できない。
根拠：不動産鑑定評価基準運用上の留意事項VII
令和8年の鑑定理論は、第39問で限定価格の増分価値配分を出しました。正しい選択肢は3です。
国土交通省公表の正答 3
Aの単価比は525÷(525＋490)=0.517であり、0.483ではない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章、限定価格の配分計算
単価比0.517を併合増分3,750万円へ乗じると1,938万8千円となるので、比率が逆である。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章、限定価格の配分計算
単価比は0.517、配分額は1,938万8千円、総額比は157.5÷402.5=0.391、配分額は1,466万3千円となる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章、限定価格の配分計算
単価比の二数値は合うが、総額比は0.483ではなく0.391である。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章、限定価格の配分計算
増分価値は4億4,000万円−1億5,750万円−2億4,500万円=3,750万円であり、億円単位の配分額にはならない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第5章、限定価格の配分計算
鑑定理論第40問は、値引前の建設費を正常化し、物価上昇を反映して減価します。正しい選択肢は4です。
国土交通省公表の正答 4
値引前建設費2,000万円を正常化し物価上昇10％を反映すると再調達原価は2,200万円で、減価後建物価格との計算が合わない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、原価法
経済的耐用年数は経過10年と残存30年の合計40年なので、建物減価を反映しない6,500万円にはならない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、原価法
建物の減価率は10÷40=25％であり、物理的耐用年数65年を直接使った金額は採用しない。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、原価法
建物は2,200万円×(1−10÷40)=1,650万円、土地5,000万円との合計は6,650万円となる。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、原価法
親族値引後の1,900万円を基礎にせず正常な2,000万円へ補正し、経済的耐用年数で減価する必要がある。
根拠：不動産鑑定評価基準 総論第7章、原価法
出典は国土交通省「令和8年不動産鑑定士試験短答式試験問題・正解」です。問題本文と選択肢は転載していません。各問の「公式問題で第◯問を見る」から科目別の問題PDFを開けます。
正答は国土交通省の正解と照合しています。解説は資格Hubが独自に作成したもので、国土交通省とは関係ありません。