問1 共有物管理と共有物分割
民法の共有について、所有者不明・管理不全の建物の管理命令、管理費用を払わない共有者の持分取得、分割後の担保責任、相続財産の共有物の分割を確かめます。
正解 1・4
試験実施機関は１と４の両方を正解としています。１は所在不明の共有者がいる場合に使う制度を取り違えており、４は10年経過後に裁判で分割できるのは相続財産に属する共有持分の場合だけである点を外しています。
１ ×
共有者を知ることができない、又はその所在が分からない建物の共有持分について裁判所が命じるのは、所有者不明建物管理人による管理です（民法264条の8第1項）。管理不全建物管理命令は、所有者による管理が不適当で他人の権利が侵害されるおそれがある場合の制度です（264条の14）。
２ ○
共有者が持分に応じた管理費用の支払を１年以内に履行しないときは、他の共有者は相当の償金を払ってその持分を取得できます（253条2項）。
３ ○
共有物を分割した後、各共有者は、他の共有者が分割で取得した物について、売主と同じく持分に応じて担保責任を負います（261条）。
４ ×
遺産分割をすべき共有物は、原則として裁判による共有物分割ができません（258条の2第1項）。相続開始から10年を過ぎて共有物分割ができるのは、共有物の持分が相続財産に属する場合で（同条2項）、共有物の全部が相続財産に属する場合は遺産分割の手続によります。
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問2 マンションをめぐる民法・区分所有法・判例
区分所有権の対抗要件、滞納管理費の催告の効力、駐車場の無断転貸、管理組合が契約の当事者になる条件について、民法と判例で確かめます。
正解 3
賃借人が賃貸人の承諾なく転貸したときは、賃貸人は契約を解除できます（民法612条2項）。最も適切なのは３です。
１ ×
区分所有権を第三者に対抗するには登記が必要です（民法177条）。管理組合への届出では足りません。
２ ×
催告などの意思表示は、相手方に到達した時から効力を生じます（97条1項）。届出の転居先に送っても、到達しなければ有効な請求にはなりません。
３ ○
駐車場を借りている区分所有者が管理組合の承諾なく第三者に転貸して収入を得ていれば、管理組合は賃貸借契約を解除できます（612条2項）。
４ ×
管理組合が団体として契約の当事者になれるのは、権利能力のない社団の要件（団体としての組織、多数決の原則、構成員が変わっても存続すること、代表の方法や財産管理などが定まっていること）を満たす場合です（判例）。管理者を選任しただけでは足りません。
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問3 契約解除と催告
委任・請負・売買・賃貸借の解除ができるかどうか、民法の規定で確かめます。
正解 4
賃貸人が賃借人の意思に反して保存行為をしても、賃借の目的を達することができるなら賃借人は解除できません（民法607条）。最も適切なのは４です。
１ ×
委任は各当事者がいつでも解除できます（651条1項）。相手方に不利な時期の解除や受任者の利益も目的とする委任の解除では、やむを得ない事由がない限り損害賠償が必要になるだけで、解除そのものはできます（同条2項）。
２ ×
請負では、請負人が仕事を完成させるまでは、注文者はいつでも損害を賠償して解除できます（641条）。着手後でも解除できます。
３ ×
売買の目的物に契約不適合があれば、追完請求や代金減額請求のほか、契約の解除もできます（564条）。
４ ○
賃借人の意思に反する保存行為で賃借の目的を達することができなくなるときに限り、賃借人は解除できます（607条）。目的を達せられるなら解除できません。
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問4 管理委託契約の管理対象
標準管理委託契約書で、再委託の責任、管理事務室の使用料、管理事務の範囲、WEB会議による報告を確かめます。
正解 4
管理組合の承諾があれば、管理事務の処理状況や会計の収支状況の報告をWEB会議システム等で行えます。最も適切なのは４です。
１ ×
管理事務の一部を第三者に再委託しても、管理業者は再委託した事務の適正な処理について管理組合に責任を負います（標準管理委託契約書4条2項）。
２ ×
管理組合は、管理事務に欠かせない管理事務室や管理用倉庫などを管理業者に無償で使わせます（7条1項）。
３ ×
管理事務は、事務管理業務、管理員業務、清掃業務、建物・設備等管理業務の４つです（3条）。警備業法に定める警備業務は含まれず、別の契約にするのが望ましいとされています。
４ ○
管理業者は、管理組合の承諾を得れば、管理事務の処理状況や会計の収支状況などの報告をWEB会議システム等で行えます。
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問5 委託業務・免責・通知
標準管理委託契約書で、契約書の作成通数、宅地建物取引業者への規約の提供、緊急時の立入り、催告なしの解除を確かめます。
正解 1
契約書は２通作り、管理組合と管理業者が記名押印して各自１通を持ちます。１通を管理組合だけが持つとする１が最も不適切です。
１ ×
契約の成立の証として契約書を２通作成し、双方が記名押印したうえで各自１通を保有します。
２ ○
組合員から専有部分の売却を頼まれた宅地建物取引業者が求めたときは、管理業者は管理組合に代わって管理規約の写しなどを提供し、その費用を業者から受け取れます（15条）。
３ ○
漏水などで管理組合のために緊急に業務を行う必要があるときは、専有部分に立ち入ることができ、事後速やかに管理組合と組合員等に報告します（14条）。
４ ○
相手方がマンション管理業の登録の取消処分を受けたときは、催告をせずに契約を解除できます（20条2項）。
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問6 解除・解約・更新
標準管理委託契約書で、債務不履行による解除、解約の申入れ、契約の更新を確かめる組合せ問題です。
正解 2
不適切なのはアとウで、正解は２です。
ア ×
相手方が義務の履行を怠ったときは、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がなければ解除できます（20条1項）。催告なしには解除できません。
イ ○
少なくとも３か月前に書面で解約を申し入れれば、契約を終了させられます（21条）。
ウ ×
更新するときは期間満了の３か月前までに書面で申し出ます。どちらからも申出がなければ、契約は期間満了で終了し、自動的には更新されません（23条）。
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問7 管理員業務と契約条項
標準管理委託契約書で、管理事務の指示の出し方、処分を受けたときの通知、規約違反行為の中止要求、規約原本の保管場所を確かめる個数問題です。
正解 2
適切なのはアとウの二つで、正解は２です。
ア ○
管理事務の指示は、法令に基づく場合を除き、管理組合の管理者等か管理組合が指定した役員から、管理業者が指定した使用人等に対して行います（8条）。
イ ×
マンション管理適正化法に基づく処分を受けたときは、速やかに書面で管理組合に通知します（13条）。口頭では足りません。
ウ ○
管理業者は、管理事務を行うため必要なときは、管理組合に代わって組合員や占有者に規約違反などの行為の中止を求められます（12条）。
エ ×
管理規約の原本、総会議事録、総会議案書などは、管理組合の事務所で保管します。管理業者の事務所ではありません。
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問8 管理事務の実施方法
標準管理委託契約書で、大規模修繕の設計・工事監理の契約形態、水道料の計算・収納、保険や駐車場の契約事務、管理員の立会業務を確かめます。
正解 4
管理員の立会業務での工事の完了確認は、外観の目視や外注業者からの終了報告の受領で行い、設計図書のとおりかどうかを確認するものではありません。最も不適切なのは４です。
１ ○
大規模修繕工事の実施設計や工事監理は、必要な年度に特別に行い独立性が高い業務なので、管理委託契約とは別の契約にするのが望ましいとされています。
２ ○
各専有部分の水道料の計算・収納も、別表に規定を加えれば出納業務として委託できます。
３ ○
管理業者は、管理組合に代わって、共用部分の損害保険契約や駐車場の使用契約などの事務を行います。
４ ×
立会業務の完了確認は、外観目視などで完了を確かめるか、外注業者から終了の報告を受けることを指します。工事が設計図書どおりかを確認するものではありません。
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