賃貸借契約・民法の解答・解説（13問）
成年後見、修繕、契約終了、相続、保証、賃料増減、登記を扱います。契約当事者、通知時点、普通借家と定期借家を入れ替えた肢に注意します。
成年後見
問1 成年被後見人の行為と取消し
後見開始前の契約、開始後に本人がした契約、日常生活行為を分けて判断します。
正解 1
正解は1です。成年被後見人が後見開始中にした法律行為は、日常生活に関するものを除き、本人又は成年後見人が取り消せます。契約時に一時的に判断能力が回復していても同じです。
肢1：正しい。後見開始の審判が続いている間に成年被後見人本人がした賃貸借契約は、民法9条により取消しの対象です。3か月経過しただけでは取消権は消滅しません。
肢2：誤り。後見開始を請求できる利害関係人には、本人、配偶者、四親等内の親族、未成年後見人等が挙げられます。単に解除通知をしたい契約相手である賃借人が当然に請求権者になるわけではありません。
肢3：誤り。成年後見制度には、保佐・補助のような『同意によって本人の行為を有効にする』仕組みはありません。成年後見人が本人を代理して契約するか、本人の行為を追認する問題になります。
肢4：誤り。後見開始の審判は、それ以前から有効に存続している契約を遡って取り消す根拠にはなりません。取消しの対象になるのは、原則として審判後に成年被後見人がした法律行為です。
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サブリース
問2 原賃貸借と転貸借の二層関係
建物所有者・転貸人・転借人のどの二者間に権利義務があるかを線で結びます。
正解 1
正しいのはイだけなので正解は1です。転借人は原賃貸人に対して直接義務を負いますが、その範囲は原賃料と転貸賃料のうち低い額が上限です。
ア：誤り。サブリースの原賃貸借にも借地借家法28条が適用され、賃貸人からの更新拒絶には正当事由が必要です。不動産業者が転貸事業をしていることだけで適用が外れません。
イ：正しい。民法613条により転借人は原賃貸人へ直接義務を負い、原賃料30万円と転貸賃料40万円のうち低い30万円まで直接請求を受けます。
ウ：誤り。転借人の契約相手は転貸人です。台風被害の修繕費を転貸借契約に基づいて原賃貸人へ直接請求することはできず、原賃貸人との別個の法律関係が必要です。
エ：誤り。原賃貸人と転貸人が原賃貸借を合意解除しても、原則としてその解除を転借人へ対抗できません。転借人の地位を当事者間の合意だけで失わせないためです。
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修繕
問3 修繕義務・賃料減額・損害軽減
修繕が必要になった原因と、誰の側の事情で生じた損傷かを最初に確認します。
正解 2
誤っているのは2です。幼児本人に責任能力がなくても、賃借人は同居する子を含め、使用補助者の行為について契約上の責任を負い得ます。
肢1：正しい。民法606条の賃貸人の修繕義務は任意規定であり、合理的な範囲で賃借人負担とする特約を置けます。ただし内容が不明確・過大なら消費者契約法等の問題が残ります。
肢2：誤り。幼児自身の不法行為責任の有無と、賃借人の契約責任は別です。賃借人側の使用補助者が排水管を詰まらせたなら、賃貸人の負担で修繕すべき損傷とはいえません。
肢3：正しい。賃借物を全く使用収益できない状態なら、その割合に応じて賃料は当然に減額され、全部使用不能の期間は賃料を支払う必要がありません。
肢4：正しい。損害を回避・軽減できたのに放置して拡大させた部分まで当然に全額請求できるとは限りません。損害軽減義務の考え方が働きます。
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定期建物賃貸借
問4 書面・期間・中途解約
定期建物賃貸借は、普通建物賃貸借と期間や解約の扱いが違います。問4はその違いを確かめます。
正解 3
イ・ウ・エの三つが正しいため正解は3です。定期建物賃貸借は1年未満でも有効で、電磁的記録でも締結できます。一定の居住用建物には賃借人の法定中途解約権があります。
ア：誤り。事前説明は書面を交付して行う必要があります。書面の内容を口頭で説明しただけでは要件を満たさず、更新がない旨の定めが無効になります。
イ：正しい。普通建物賃貸借では1年未満の期間を定めると期間の定めがないものと扱われますが、定期建物賃貸借にはこの制限がありません。
ウ：正しい。契約書と事前説明書面は、承諾を得て電磁的記録により提供できます。電子契約でも定期建物賃貸借を成立させられます。
エ：正しい。床面積200平方メートル未満の居住用建物で、転勤等のやむを得ない事情により生活の本拠として使用できなくなった場合、申入れから1か月で終了します。150平方メートルは対象です。
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契約終了
問5 更新拒絶と解約申入れ
期間満了、期間内解約、期間の定めがない契約を混ぜずに処理します。
正解 1
正解は1です。賃貸人の更新拒絶は、通知期間を守るだけでなく、契約終了時まで正当事由が存続していることを要します。
肢1：正しい。更新拒絶の通知は満了の1年前から6か月前までに行い、正当事由は更新拒絶の効力が生じる満了時まで備わっていなければなりません。少なくとも6か月間継続する構造です。
肢2：誤り。正当事由の中心は賃貸人・賃借人双方が建物使用を必要とする事情です。立退料の申出は、正当事由を補完する要素に位置づけられます。
肢3：誤り。期間内解約条項がなければ、期間の定めがある契約は原則として満了まで拘束されます。賃借人だけに一般的な中途解約権があるわけではありません。
肢4：誤り。期間の定めがない建物賃貸借で、賃借人からの解約申入れは民法上3か月で効力を生じます。6か月は賃貸人側の申入れに関する期間です。
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債務不履行解除
問6 賃料不払と解除の効力
民法上の解除要件、意思表示の到達、保証会社による代位弁済を分けます。
正解 1
正解は1です。現行民法では、債務不履行解除に債務者の帰責事由は不要です。ただし軽微な不履行では解除できず、継続的契約では信頼関係破壊の有無も問題になります。
肢1：正しい。解除の要件から債務者の帰責事由は外されています。賃料不払が軽微でなく、催告後も履行されず、信頼関係が破壊されたかを判断します。
肢2：誤り。意思表示は、相手方の支配圏内に入り通常了知できる状態になれば到達します。本人が現実に文書を読んだことまでは必要ありません。
肢3：誤り。保証会社の代位弁済は賃貸人への入金を補うものですが、賃借人が約定どおり支払わなかった事実や保証会社への求償債務まで消すものではありません。
肢4：誤り。保証会社が賃借人の意思にかかわらず契約を解除できる条項は、消費者の利益を一方的に害するものとして無効とされた最高裁判例があります。当事者が署名しただけで当然に有効にはなりません。
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相続
問7 賃貸借当事者の死亡と権利承継
可分債権、金銭債務、相続人のない賃借人、公営住宅の使用権を区別します。
正解 2
誤っているのは2です。相続開始前に発生した敷金返還債務は金銭債務であり、相続分に応じて分割承継されます。各相続人が当然に全額を負う不可分債務ではありません。
肢1：正しい。相続開始前に期限が到来した未払賃料債権は可分債権で、遺産分割を待たず法定相続分に応じて各相続人へ承継されます。
肢2：誤り。既に発生している敷金返還債務は金銭債務として分割され、各相続人は承継割合の範囲で負担します。賃貸人の地位に伴う将来の敷金関係と混同しないことが要点です。
肢3：正しい。居住用建物の賃借人が相続人なく死亡した場合、事実上の配偶者又は養親子関係にある同居者は、死亡を知ってから1か月以内に反対しない限り権利義務を承継します。
肢4：正しい。公営住宅の使用権は、入居者の資格や行政上の承認と結びつくため、一般の賃借権のように相続人へ当然承継されません。
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委任
問12 受任者の報告・金銭・費用償還
受任者が受け取った物、負担した債務、立て替えた費用を時系列で整理します。
正解 2
誤っているのは2です。委任中に随時報告していても、委任が終了したときには顛末を報告する独立の義務があります。
肢1：正しい。受任者が委任事務の処理で受け取った金銭その他の物は委任者へ引き渡し、そこから生じた果実である利息も返還します。無償委任でも同じです。
肢2：誤り。委任者の請求に応じる随時報告と、委任終了時の顛末報告は別の義務です。途中で報告していたことを理由に終了報告を省略できません。
肢3：正しい。受任者が委任事務に必要な債務を負担した場合、委任者に自己に代わって弁済するよう求められます。弁済期前なら相当な担保を求めることもできます。
肢4：正しい。必要費を立て替えた受任者は、支出額に支出日以後の利息を付して償還請求できます。報酬の有無とは別の精算です。
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相隣関係
問27 隣地使用・ライフライン・越境竹木
枝と根で手続が違う点を押さえてから、2023年施行の相隣関係ルールを肢ごとに当てます。
正解 1
正しいのはア・イなので正解は1です。修繕のための隣地使用と、ライフライン設備の設置・使用は、必要な範囲で認められます。
ア：正しい。境界付近の建物を修繕するため必要な範囲で隣地を使用できます。原則として目的・日時・場所・方法を事前通知し、損害があれば賠償します。
イ：正しい。他の土地に設備を設置しなければガス等の継続的給付を受けられない場合、必要最小限の範囲で設備設置権・使用権が認められます。
ウ：誤り。越境枝は、催告後に相当期間切除されない場合のほか、所有者不明や急迫事情がある場合にも土地所有者が自ら切除できます。急迫時まで催告を必須とする記述は誤りです。
エ：誤り。越境した根は、従来どおり土地所有者が自ら切り取れます。枝のような事前催告を法定要件としません。
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滞納賃料
問28 保証・敷金・弁済充当・訴訟代理
請求先、充当を指定する権限、管理業者ができる回収行為を分けます。
正解 2
正解は2です。賃借人は契約継続中に敷金を一方的に賃料へ充当するよう請求できないため、賃貸人は滞納賃料全額と遅延損害金を請求できます。
肢1：誤り。連帯保証人には催告の抗弁権・検索の抗弁権がありません。賃貸人は賃借人へ先に請求せず、連帯保証人へ直接請求できます。
肢2：正しい。敷金を未払賃料へ充当する権利は賃貸人側にあり、賃借人から一方的に充当を指定できません。したがって全額請求が可能です。
肢3：誤り。複数債務のうちどれに充当するかを弁済者が指定した場合、その指定が優先します。受領側が直ちに異議を述べても、協議で自由に変更できるわけではありません。
肢4：誤り。滞納賃料請求訴訟を代理して提起・遂行することは弁護士業務です。管理業者は特別の委任を受けただけで訴訟代理人になれません。
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賃料増減請求
問29 協議条項と増減しない特約
普通借家と定期借家で、借地借家法32条を排除できる範囲を分けます。
正解 1
正解は1です。普通建物賃貸借で『賃料改定は協議による』と定めても、協議不成立後の法定増減額請求権まで当然には失われません。
肢1：正しい。協議条項はまず話し合う手順を定めたもので、経済事情の変動等により賃料が不相当となった場合の増額請求権を排除する明確な特約ではありません。
肢2：誤り。定期建物賃貸借で賃料改定に関する特約がある場合、借地借家法32条を適用しないことができます。増減しない特約に反して法定減額請求はできません。
肢3：誤り。賃料増額請求は相手方へ到達した時から将来に向かって効力を生じます。1か月以内に異議を述べなければ承諾したとみなす制度ではありません。
肢4：誤り。複数の賃借人に対する意思表示は、原則として各人へ到達する必要があります。一部への通知だけで通知を受けていない全員の賃料まで当然に増額されません。
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連帯保証
問30 法人保証人と個人根保証の違い
保証人が個人か法人かで、極度額と情報提供義務の適用を切り分けます。
正解 2
正解は2です。保証人である会社Bから請求があれば、賃貸人は主債務の元本、利息、違約金、損害賠償等の不履行状況を遅滞なく提供します。
肢1：誤り。極度額の定めがなければ無効になるのは個人根保証契約です。Bは法人なので、この極度額規制は適用されません。
肢2：正しい。保証人から請求を受けた債権者は、主債務の履行状況や不履行額等を遅滞なく提供する義務があります。法人保証人も対象です。
肢3：誤り。事業用債務の保証委託時に財産・収支情報を提供する義務は、個人の保証人を保護する制度です。法人Bへの保証委託には適用されません。
肢4：誤り。保証人は主債務を担保する立場であり、賃貸借契約の当事者ではありません。別途解除権を授与されない限り、Aの所在不明だけで契約を解除できません。
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不動産登記
問40 登記の対抗力と公信力
登記が権利変動の対抗要件であることと、登記を信じた者の保護を混同しないようにします。
正解 2
誤っているのは2です。日本の不動産登記に公信力はなく、無権利者の登記を信じて買っても、それだけで所有権を取得できません。
肢1：正しい。建物賃貸借は、賃借人が建物の引渡しを受ければ、賃借権登記がなくてもその後の買主へ対抗できます。
肢2：誤り。登記名義人が真の所有者でなければ、原則として買主は所有権を取得しません。登記を信頼した善意だけで権利取得を認める公信の原則は採用されていません。
肢3：正しい。登記には権利関係を推認させる証拠力があり、登記名義人が所有者であるとの事実上の推定が働きます。ただし反証は可能です。
肢4：正しい。被相続人の所有権が未登記でも、相続人は被相続人名義を経由せず、相続を証する情報を添えて自己名義の所有権保存登記を申請できます。
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賃貸住宅管理業法の解答・解説（8問）
登録、業務管理者、重要事項説明、再委託、定期報告を確認します。登録申請と登録完了、書面交付と説明、全部再委託と一部再委託を区別します。
管理業登録
問8 200戸基準と任意登録
登録義務の有無と、任意に登録した後に守るべき規制を分けます。
正解 2
不適切なのはウだけなので正解は2です。管理戸数が200戸以上になる前に登録を受けなければならず、申請中であるだけでは営業を継続できません。
ア：適切。200戸未満なら登録は任意ですが、登録を選んだ以上、業務管理者の選任や契約時書面など登録業者向け規制に従います。
イ：適切。国土交通省は、管理戸数が200戸未満の事業者にも適正管理の観点から任意登録を推奨しています。
ウ：不適切。登録義務は実際に200戸以上を管理する時点で生じます。国土交通大臣へ申請を出しただけでは『登録を受けた者』にならないため、登録完了前に200戸以上の管理業を営めません。
選択肢の対応：不適切な記述は一つなので、個数を示す選択肢2を選びます。
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登録更新
問9 公式に全解答正解となった問題
記述エの『登録を受けた』という表現が不明瞭だったため、令和7年度の問9は公式に全ての解答が正解として扱われました。
公式：全ての解答を正解として扱う
公式上は選択肢1〜4のいずれを選んでも正解です。学習上は、更新申請期間と登録有効期間を個別に押さえ、問題文の不備による採点措置を通常ルールと混同しないでください。
ア：標識には、登録番号、登録年月日、登録の有効期間など省令所定の事項を表示します。標識の様式と登録通知の記載事項を区別して確認します。
イ：登録・更新には財産的基礎が審査され、債務超過など所定の基準に該当する場合は拒否事由になります。単なる一年度の赤字と直ちに同義ではありません。
ウ：更新申請は、有効期間満了日の90日前から30日前までに行うのが原則です。『満了日まで』とする記述は期間の終期が正確ではありません。
エ：公式は『登録を受けた』が登録日を意味するのか通知等の別時点を意味するのか不明瞭として問題を無効化しました。したがって通常の個数計算で唯一の正解を定めず、公式措置どおり全解答正解として扱います。
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業務管理者
問10 選任要件と兼務
営業所ごとの必要人数、欠格事由、実態としての委託の有無を確認します。
正解 3
正解は3です。破産手続開始の決定を受け、まだ復権していない者は、業務管理者の要件を満たしません。
肢1：誤り。営業所又は事務所ごとに一人以上の業務管理者がいればよく、二人から一人になっても選任義務は満たしています。直ちに新規契約が禁止されるわけではありません。
肢2：誤り。業務管理者は管理・監督に支障がなければ宅地建物取引士等を兼務できます。資格名だけで一律に兼務が禁止される規定はありません。
肢3：正しい。破産手続開始決定を受けて復権を得ない者は欠格事由に当たり、業務管理者として選任できません。
肢4：誤り。契約書の名称や形式だけでなく、賃貸人から実質的に委託を受けて維持保全を行っているかで判断します。200戸以上を管理する登録業者の営業所には業務管理者が必要です。
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登録業者の義務
問11 合併・変更届・再委託・従業者証
業務を結了できる例外と、登録業者が通常業務で負う義務を分けます。
正解 3
ア・イ・エの三つが正しいため正解は3です。管理業務の全部再委託は、再委託先が登録業者であっても認められません。
ア：正しい。合併で登録業者が消滅しても、既存の管理受託契約に基づく業務を結了する範囲では存続会社が業務を続けられ、その間は登録業者と同様の規律を受けます。
イ：正しい。営業所の新設・廃止・所在地変更は登録事項の変更であり、30日以内の届出が必要です。法定書類を付さない未届は監督・罰則の対象になり得ます。
ウ：誤り。管理業務の一部再委託は可能ですが、全部を一括して他者へ再委託することは禁止されています。相手方が登録業者かどうかで禁止が解除されません。
エ：正しい。管理業務に従事する従業者には従業者証明書を携帯させなければならず、不携帯は指示等の監督処分や罰則につながり得ます。
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管理受託契約
問13 締結前に説明する重要事項
当事者、対象物、責任範囲、更新方法まで、契約判断に必要な事項がそろっているかを確認します。
正解 4
アからエまで四つとも適切なので正解は4です。管理受託契約の入口から終了・更新までを、締結前書面で具体的に示します。
ア：適切。登録業者であることを確認できるよう、登録年月日と登録番号は説明事項です。商号・名称等と併せて示します。
イ：適切。管理業務の対象を特定するため、賃貸住宅の所在地、構造、面積その他必要な事項を説明します。
ウ：適切。保険で補償される損害について管理業者が責任を負わないなど、責任・免責に関する定めは契約判断に重要なので説明対象です。
エ：適切。契約期間だけでなく更新の方法も説明事項です。自動更新の有無や手続を契約前に明確にします。
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重要事項説明
問14 説明者・従業者証・契約までの期間
誰が説明できるかと、相手方が検討できる時間を確保したかを分けます。
正解 2
不適切なのはウだけなので正解は2です。単に相手方の承諾があるだけで、説明直後に変更契約を締結してよいとはいえません。十分な検討時間を置くのが原則です。
ア：適切。従業者証明書の提示により説明者の所属と権限を確認させるのが原則です。相手方が従業者であることを既に確実に知る特段の事情がなければ、無提示の説明を適法な説明として扱えません。
イ：適切。重要事項説明は業務管理者本人に限定されませんが、他の従業者が行うときは業務管理者による管理・監督の下で行います。
ウ：不適切。報酬変更は重要な契約変更です。説明後に相手方が内容を検討する時間を確保する必要があり、『承諾がある』というだけで直ちに締結する扱いにはできません。相手方から早期締結の具体的な依頼がある場合などを区別します。
選択肢の対応：不適切な記述は一つなので、個数を示す選択肢2です。
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IT重要事項説明
問15 映像・音声・書面確認の要件
対面と同程度に説明内容を理解・確認できる環境かを三点で確認します。
正解 4
アからエまで四つとも正しいため正解は4です。映像、双方向音声、説明書面の確認がそろい、相手方がIT説明を希望することが前提です。
ア：正しい。図面や説明者の様子を十分に視認できる映像環境が必要です。小さく不鮮明な画面で形式的に接続するだけでは足りません。
イ：正しい。双方の音声が明瞭に聞こえ、質問と回答をその場で双方向に行える必要があります。一方向配信ではIT重説になりません。
ウ：正しい。相手方の手元に重要事項説明書と添付書類があり、それを確認しながら説明を受けられる状態を整えます。
エ：正しい。当初電話説明を希望していても、その後に相手方が適法なIT重要事項説明を希望したなら、必要な環境を整えて対応します。電話だけの説明と映像を伴うIT重説は別です。
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定期報告
問25 委託者への年次報告
報告方法、頻度、記載内容、説明者を一つずつ確認します。
正解 3
正しいのはイ・ウなので正解は3です。管理受託契約ごとに1年を超えない期間ごとに、管理業務と入居者対応の状況を報告します。
ア：誤り。定期報告は書面又は承諾を得た電磁的方法で行います。口頭だけでは法定報告として足りません。
イ：正しい。管理受託契約を締結した日から1年を超えない期間ごとに行い、長期間報告が空かないようにします。
ウ：正しい。維持保全の実施状況、金銭管理の状況に加え、入居者からの苦情の発生・対応状況も報告対象です。
エ：誤り。報告業務を必ず業務管理者本人が行うとは定められていません。登録業者の責任で適切に報告します。
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サブリース規制の解答・解説（5問）
特定賃貸借契約の説明、広告、勧誘者、監督処分を扱います。家賃保証の表示と賃料減額請求、勧誘者と契約主体の義務を混同しないことが要点です。
特定賃貸借契約
問17 サブリース重要事項書面の記載事項
契約当事者の連絡先と、賃料・維持保全・転貸条件を必要な粒度で確認します。
正解 1
誤っているのは1です。会社である特定転貸事業者について、ファックス番号と電子メールアドレスまでを法定記載事項として一律に求めるものではありません。
肢1：誤り。商号・名称、住所、代表者氏名、電話番号など所定事項を記載しますが、ファックス番号と電子メールアドレスを必須項目とする記述は過剰です。
肢2：正しい。オーナーへ支払う家賃の額だけでなく、支払期日や方法を明確にし、収入見通しを判断できるようにします。
肢3：正しい。維持保全の内容・実施方法・回数や頻度、費用分担は、実際の管理水準とオーナー負担を左右する重要事項です。
肢4：正しい。学生限定など入居者属性を制限する転貸条件は、空室リスクや運用に影響するため書面へ記載します。
公式問題で問17を見る
サブリース重要事項説明
問18 説明者・電子交付・電話説明
法的に可能な方法と、ガイドラインが求める手続条件を重ねて判断します。
正解 2
不適切なのは2です。IT重要事項説明はオーナーの承諾を得て行うものであり、承諾の有無にかかわらず実施できるかのような整理は誤りです。
肢1：適切。説明者に特定資格を必須とする法律上の限定はありませんが、契約内容が複雑なため、賃貸不動産経営管理士など知識・経験を有する者が説明することが望まれます。
肢2：不適切。IT説明を行うにはオーナーの意向・承諾を確認し、事前に重要事項説明書を手元へ届ける必要があります。承諾を無視した手続はできません。
肢3：適切。電子メール等による電磁的提供は、方法やファイル形式を示し、記録に残る方法で事前承諾を得て行います。
肢4：適切。更新時の賃料減額のような変更でも、オーナー自身から電話説明の依頼があり、書面の事前交付や本人確認等の条件を満たすなら電話説明が可能な場合があります。
公式問題で問18を見る
勧誘者
問19 勧誘者の範囲と行為規制
誰のためにどの契約を勧める行為かを確認し、適用される義務を分けます。
正解 4
正解は4です。誇大広告等と不当勧誘の禁止は勧誘者にも及びますが、契約締結前の説明・書面交付義務を負う主体は特定転貸事業者です。
肢1：誤り。ここでいう勧誘者は、特定転貸事業者から委託を受け、オーナーとの特定賃貸借契約を勧誘する者です。入居者との転貸借契約の勧誘一般まで含む定義ではありません。
肢2：誤り。自社名入り名刺を渡して勧誘させているなど、外形上サブリース業者の委託を受けていると認められる者は勧誘者に該当し得ます。明示的な委託契約書の有無だけで決まりません。
肢3：誤り。契約のメリットを強調し、相手方の締結意欲を高める行為も契約締結を働きかける勧誘です。申込みを直接迫る言葉だけに限られません。
肢4：正しい。勧誘者による誇大表示や不当勧誘を防ぐ規制は及びます。一方、法定の重要事項説明書を交付して説明し契約する義務は特定転貸事業者側にあります。
公式問題で問19を見る
広告規制
問20 家賃保証広告と重要表示
表示してよい文言ではなく、誤認を防ぐため何を併記すべきかで判断します。
正解 1
誤っているのは1です。誇大広告等が禁止される事項は三項目だけではなく、契約期間、家賃改定、更新、維持保全、解除など契約判断に重要な事項へ広く及びます。
肢1：誤り。禁止対象を家賃・維持保全・解除の三つに限定できません。契約期間、更新、家賃減額条件その他、オーナーが契約を選ぶ際の重要事項を実際より著しく優良・有利に表示することも禁止されます。
肢2：正しい。『○年家賃保証』だけでは、その期間中も借地借家法上の賃料減額請求があり得ることが伝わらず、家賃が固定されると誤認させる表示になります。
肢3：正しい。維持保全の実施方法には、何をするかだけでなく、点検・清掃等をどの頻度で行うかも含まれます。
肢4：正しい。動画中の重要な条件を一瞬だけ小さく表示する方法は誤認を招きます。視聴者が読了できる大きさと表示時間を確保します。
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監督処分
問21 指示・公表・業務停止
違反行為に対して、国土交通大臣がどの処分をどの手続で行うかを整理します。
正解 2
誤っているのはイだけなので正解は2です。指示処分をした場合は、その旨を公表する法定の取扱いであり、違反の軽重だけで公表しない自由裁量があるとはいえません。
ア：正しい。不当勧誘等に違反した特定転貸事業者には、違反是正のため必要な措置をとるよう国土交通大臣が指示できます。
イ：誤り。指示処分をしたときは法令に基づき公表されます。処分後に違反の軽重を見て公表するかを任意に選ぶという制度ではありません。
ウ：正しい。不当勧誘等の違反について、指示に従わない場合などは、1年以内の期間を定めて業務の全部又は一部の停止を命じられることがあります。
選択肢の対応：誤っている記述は一つなので、個数を示す選択肢2です。
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管理受託実務の解答・解説（8問）
合理的配慮、住宅政策、個人情報、会計、空き家、住宅統計を横断します。努力義務から法的義務へ変わった制度や、資料年の異なる統計を古い記憶で処理すると失点します。
標準管理受託契約書
問16 家賃送金・緊急対応・修繕協議
標準契約書が、報告・承認・費用負担をどちらに割り振っているかを読みます。
正解 3
正解は3です。管理業者が賃貸人を代理して入居者と修繕費負担を協議するなら、代理権の範囲を明確にするため、内容を事前に賃貸人と協議して承諾を得ます。
肢1：誤り。徴収した家賃等は、契約で定めた期日に月ごとに送金するのが標準です。半年ごとでは賃貸人の収支把握が遅すぎます。
肢2：誤り。緊急に業務を実施した場合は、実施内容と費用を速やかに書面等で通知します。口頭通知だけに限定する記述は正確ではありません。
肢3：正しい。修繕費負担の合意は賃貸人の財産的負担を決めるため、管理業者が勝手に処理せず、事前協議と承諾を経て代理します。
肢4：誤り。賃貸人が必要情報を提供しなかったことにより管理業者に損害が生じたなら、その損害を当然に管理業者だけへ負担させる構造ではありません。賃貸人側の情報提供義務違反が問題になります。
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障害者差別解消法
問22 合理的配慮と過重な負担
障害者の求めと事業者側の負担を対話で調整し、代替手段まで検討したかを見ます。
正解 3
適切なのはイ・ウなので正解は3です。2024年4月以降、民間事業者による合理的配慮の提供は法的義務です。
ア：不適切。事業者による合理的配慮の提供は、改正障害者差別解消法の施行により努力義務から義務へ変わっています。
イ：適切。個別訪問の人的体制がなく過重な負担となる場合、理由を具体的に説明し、対話と代替案の検討をした上で断ることは直ちに義務違反ではありません。
ウ：適切。必要な配慮を検討するため、目的を示し、必要範囲に限定し、プライバシーへ配慮して障害の状況を確認することは不当な差別的取扱いではありません。
エ：不適切。社内マニュアルが電話のみとしていることは、メール対応を拒む十分な理由になりません。本人確認等を保ちながら代替手段を検討します。
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住宅セーフティネット法
問23 登録住宅の基準と支援
誰を受け入れるかという登録条件と、住宅自体が満たす基準を分けます。
正解 3
誤っているのは3です。セーフティネット登録住宅には、耐震性、床面積、設備など法令上の登録基準があります。
肢1：正しい。登録住宅の改修費への補助・融資と、家賃・家賃債務保証料の低廉化など入居者負担を軽減する支援があります。
肢2：正しい。高齢者、障害者、子育て世帯など、入居を拒まない住宅確保要配慮者の範囲を登録時に限定できます。ただし属性内で不当に選別することはできません。
肢3：誤り。消防法・建築基準法への適合、耐震性、一定の床面積や設備など登録基準を満たす必要があり、規模・構造に制限がないわけではありません。
肢4：正しい。一棟全体だけでなく、建物内の一部住戸だけをセーフティネット登録住宅として登録できます。
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個人情報保護
問24 個人情報の取得・社内利用・第三者提供
個人情報、個人データ、第三者提供を順に区別します。
正解 3
誤っているのは3です。個人データの第三者提供は、原則として本人同意を要しますが、個人情報保護委員会の個別許可を得る制度ではありません。
肢1：正しい。住所や電話番号だけで直ちに氏名がなくても、他の保有情報と容易に照合して本人を識別できるなら、全体として個人情報です。
肢2：正しい。同一法人内の別部署は法律上の第三者ではありません。当初特定した利用目的の範囲内で利用するなら、部署間共有のたびに本人同意を取り直す必要はありません。
肢3：誤り。第三者提供は本人の事前同意が原則で、法令に基づく場合等の例外があります。委員会が案件ごとに許可する仕組みではありません。
肢4：正しい。公開情報である登記簿等から取得する場合でも利用目的の特定は必要ですが、あらかじめ公表していれば本人への個別通知を省略できます。
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会計
問31 費用・発生主義・財務諸表
損益項目と資産・負債を分け、現金の動きではなく取引の発生時点を見ます。
正解 3
適切なのは3です。企業会計原則は法令そのものではありませんが、一般に公正妥当と認められた会計慣行として企業会計の基本となる規範です。
肢1：不適切。未払金・前受金は将来支払・履行義務を表す負債です。費用は、収益を得るために消費された財・サービスの価値を期間損益へ計上したものです。
肢2：不適切。取引は原則として発生主義で記録します。現金の入出金時だけに収益・費用を認識する現金主義では、前受・未収・未払を正しく表せません。
肢3：適切。企業会計原則は法律の条文ではないものの、企業が会計処理を行う際に従うべき一般的な基準として位置づけられます。
肢4：不適切。財務諸表の中心は貸借対照表と損益計算書で、企業の区分によりキャッシュ・フロー計算書等も含まれます。損益計算書とキャッシュ・フロー計算書の二つだけという説明は誤りです。
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空家対策法
問44 活用促進区域と管理不全空家
2023年改正で加わった活用・管理・支援法人の仕組みを確認します。
正解 3
適切なのは3です。空家等活用促進区域は、市町村が区域と活用指針を定め、接道・用途規制等の合理化を通じて用途変更や建替えを促す制度です。
肢1：不適切。改正法の柱は、活用拡大、管理の確保、特定空家の除却等の促進です。相続登記義務化や建物状況調査を三本柱とする法律ではありません。
肢2：不適切。放置すれば特定空家になるおそれのあるものは『管理不全空家』です。所有者不明空家という認定名ではありません。勧告を受けると住宅用地特例の対象外となり得ます。
肢3：適切。市町村が活用促進区域と指針を定め、地域の経済・文化活動に空家を利用しやすくするため、用途変更や建替えを促進します。
肢4：不適切。空家等管理活用支援法人は相談・情報提供等に加え、市町村長へ財産管理人の選任請求など必要な措置を提案できます。
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政策課題
問45 高齢者・残置物・空き家・人の死
管理士が契約当事者の不安を減らし、専門家・制度へつなぐ役割を見ます。
正解 1
適切なのは1です。代理納付や残置物処理の契約方法を説明し、賃貸人が感じる滞納・死亡後処理の不安を具体的に減らすことが、単身高齢者の円滑入居につながります。
肢1：適切。住宅扶助費等の代理納付、残置物処理の委任契約、見守り等を組み合わせ、賃貸人のリスクを管理可能な形にするのは管理士に期待される役割です。
肢2：不適切。管理業者が一律に受任者から排除されるわけではありません。本人との関係、利益相反、適切な事務遂行可能性を確認し、候補者がいない場合等に受任する余地があります。
肢3：不適切。老朽化、改修資金、戸建需要などの課題を整理し、活用方法、管理計画、支援制度を提案して参画環境を整えることこそ専門家の役割です。
肢4：不適切。人の死の告知ガイドラインの直接の対象は宅地建物取引業者です。管理業者は知った事実を媒介業者へ適切に伝える役割を負い得ますが、あらゆる死亡を入居者へ一律告知する義務ではありません。
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住宅統計
問50 住宅数・空き家・新設着工の構成
統計年、母数、割合、順位をセットで固定します。
正解 4
適切なのは4です。2024年の新設住宅着工戸数は、利用関係別に貸家、分譲住宅、持家の順で多くなっています。
肢1：不適切。2023年は総住宅数・総世帯数とも過去最多となり、住宅数が世帯数を上回る状態が続きました。1世帯当たり住宅数が前回より減少したという判断ではありません。
肢2：不適切。持ち家住宅率60.9％、借家割合38.0％という大枠に対し、民営借家が住宅全体の35.0％を占めるという数値が過大です。民営借家の構成比を借家全体と混同しています。
肢3：不適切。空き家900万2千戸のうち最も多いのは、賃貸・売却・二次的住宅のいずれにも当たらない『その他の空き家』です。売却用ではありません。
肢4：適切。2024年の新設着工は貸家が最も多く、次いで分譲住宅、持家の順でした。資格試験では割合より順位を問う形にも注意します。
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建物・設備管理の解答・解説（10問）
法定点検、構造、耐震、漏水、消防、給排水、昇降機、給湯を扱います。点検周期、設備名称、現象の原因と対策を一組で覚える必要があります。
法定点検
問26 消防・電気・水道・浄化槽の周期
設備ごとに点検主体と周期を組み合わせて覚えます。
正解 1
不適切なのは1です。消防用設備等は機器点検を6か月ごと、総合点検を1年ごとに行います。記述は両者を逆にしています。
肢1：不適切。外観・機能・作動を確認する機器点検が6か月ごと、設備を作動させ総合的機能を確認する総合点検が1年ごとです。
肢2：適切。高圧受電する自家用電気工作物には保安責任があり、電気主任技術者を選任するか、要件を満たす外部委託承認制度を利用します。
肢3：適切。簡易専用水道の設置者は、毎年1回以上、地方公共団体の機関又は国土交通大臣・環境大臣の登録検査機関による検査を受けます。
肢4：適切。浄化槽法の法定検査は、都道府県知事が指定する指定検査機関が実施します。保守点検・清掃とは別の検査です。
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損害賠償責任
問34 工作物責任・竹木・製造物責任
占有者の過失責任と所有者の無過失責任の順番を押さえます。
正解 3
誤っているのは3です。竹木の栽植・支持の瑕疵にも工作物責任の規定が準用され、所有者は必要な注意を尽くしただけで当然に免責されません。
肢1：正しい。占有者が損害防止に必要な注意をしたと証明すれば占有者は免責されますが、その場合は所有者が無過失責任を負います。
肢2：正しい。管理業者が修繕・安全管理を実質的に支配し、瑕疵を是正できる立場にある場合、工作物の占有者として責任を負うことがあります。
肢3：誤り。竹木についても占有者が注意を尽くした場合は所有者へ責任が移り、所有者は無過失責任を負います。所有者自身が注意したことだけでは免責されません。
肢4：正しい。引渡し時に欠陥があった動産は、その後建物に付合して独立性を失っても、引渡し時の製造物として製造物責任法の対象になり得ます。
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建物構造
問35 プレハブ・RC・SRC・鉄骨造の特徴
工業化による施工性と、設計自由度・構造性能を交換条件として整理します。
正解 1
不適切なのは1です。プレハブ工法は規格化・工場生産によって品質と工期を安定させる一方、部材寸法や接合方法の制約から設計自由度は一般に低くなります。
肢1：不適切。規格化された部材を組み合わせるため、自由な形状・寸法への対応には制約があります。設計自由度が高いことを長所とする工法ではありません。
肢2：適切。鉄筋コンクリート造は中低層で広く用いられますが、高強度材料や構造技術の発達により高層住宅にも採用されています。
肢3：適切。SRC造は鉄骨を鉄筋コンクリートで包み、両者の長所を組み合わせます。一般にRC造より高い強度・靱性を確保しやすい構造です。
肢4：適切。鉄骨は工場加工しやすく、現場作業を省力化し、RC造に比べ工期を短縮しやすい特長があります。耐火・防錆対策は別途必要です。
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耐震診断
問36 一次・二次・三次診断の使い分け
診断次数が上がるほど、部材と変形能力を詳しく評価する構造を押さえます。
正解 3
不適切なのは3です。第1次診断法は壁量の多い建物へ向く簡略法で、壁の少ない建物の耐震性を適切に高く評価できる方法ではありません。
肢1：適切。現地調査で構造・劣化状況を把握し、構造耐震指標Is等を算定し、判定指標と比較して耐震性能を判断します。
肢2：適切。一次、二次、三次の診断法があり、次数が上がるほど計算が詳細になり、適用対象・必要資料も増えます。
肢3：不適切。一次診断は柱・壁断面積を中心にするため壁の多い建物に適します。壁の少ないフレーム型建物へ用いると変形能力等を十分評価できず、耐力を過大評価するという整理は正しくありません。
肢4：適切。診断で耐震性不足と判定された後は、補強目標、工法、費用、使用制約を検討して補強計画を立案します。
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漏水調査
問37 雨水・給排水・結露の原因切分け
水を使った時だけか、降雨時だけか、常時かを確認して調査範囲を狭めます。
正解 4
不適切なのは4です。一般の住戸内キッチン床は浴室のような全面防水を前提としておらず、排水ホースが外れれば床下や下階へ漏水する危険があります。
肢1：適切。給水管は常時圧力がかかり、排水管は使用時に漏れます。冷たい給水管の保温不足による結露水も漏水に似た症状を生じます。
肢2：適切。露出部で見つからなければ、床下、スラブ内、壁内の隠蔽配管を疑い、圧力試験や系統別の使用試験で範囲を絞ります。
肢3：適切。上階の全水栓を閉めても給水メーターのパイロットが動けば、メーターより下流側の給水系統から漏れている可能性があります。
肢4：不適切。キッチン床は水を大量に流す前提の防水区画ではありません。排水ホース外れは床材・下地を通って下階へ大きな被害を及ぼし得ます。
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消防法
問38 共同住宅の防火管理と設備特例
防火対象物の分類、収容人員、設備点検の報告周期を順に確認します。
正解 2
正しいのは2です。耐火構造、区画、開口部等の要件を満たす共同住宅には、消防用設備等の設置を一部緩和する共同住宅特例があります。
肢1：誤り。店舗・ホテル・劇場など不特定多数が利用するものが特定防火対象物で、共同住宅・事務所など利用者が比較的限定されるものが非特定防火対象物です。名称が逆です。
肢2：正しい。一定の耐火性能と区画を備える共同住宅では、建物構造による防火安全性を考慮し、一部消防設備の設置基準を緩和する特例があります。
肢3：誤り。共同住宅は非特定用途であり、防火管理者選任の収容人員基準は原則50人以上です。30人基準は主に特定用途で用いられます。
肢4：誤り。共同住宅など非特定防火対象物の消防用設備等点検結果は、原則3年に1回報告します。点検自体の周期と消防署への報告周期を混同しないでください。
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給水設備
問39 逆サイホンとウォーターハンマー
逆流現象と圧力衝撃を、発生原因と対策で区別します。
正解 2
不適切なのは2です。水流を急に止めたときに衝撃と高圧が生じる現象はウォーターハンマーです。逆サイホンは給水管内の負圧により汚水等が吸い戻される逆流現象です。
肢1：適切。給水管には樹脂ライニング鋼管、ステンレス鋼管、銅管、架橋ポリエチレン管など、耐食性・施工性に応じた材料を用います。
肢2：不適切。記述はウォーターハンマーの説明です。逆サイホンは断水等で管内が負圧となり、吐水口側の水が給水管へ吸い込まれる現象です。
肢3：適切。さや管ヘッダー方式は柔軟な樹脂製内管を保護さや管内へ通し、分岐部をヘッダーへ集約するため、ねじ切り加工が不要で更新もしやすい方式です。
肢4：適切。受水槽に一度貯水し、加圧給水ポンプで必要圧力を与えて各住戸へ送る方式です。高置水槽を置かないため屋上荷重や衛生管理上の特徴があります。
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建築基準法
問47 建築・特殊建築物・設備・大規模模様替
建築基準法の定義語は、日常語の感覚ではなく列挙された行為・用途で判定します。
正解 2
誤っているのは2です。共同住宅は、多数の者が利用し避難・防火上の配慮を要する特殊建築物に含まれます。
肢1：正しい。建築とは、建築物の新築、増築、改築又は移転をいいます。用途変更や大規模修繕は別の概念です。
肢2：誤り。学校、体育館、病院のほか、共同住宅、寄宿舎、ホテル、店舗等も特殊建築物に含まれます。
肢3：正しい。電気、ガス、給排水、換気、空調、消火、排煙、汚物処理の各設備と、煙突、昇降機、避雷針が建築設備に含まれます。
肢4：正しい。主要構造部の一種以上について、その過半を同種材料等で模様替えする行為が大規模の模様替です。
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駐車場・エレベーター
問48 保守契約と定期検査
設備の部品交換計画、消火設備、保守契約、法定検査周期を確認します。
正解 4
不適切なのは4です。エレベーターは原則として毎年1回、定期検査を行い、その結果を特定行政庁へ報告します。3年に1回ではありません。
肢1：適切。機械式駐車設備には耐用年数の異なるワイヤロープ、チェーン、電動機、制御機器等があり、中長期の交換費用を予算化します。
肢2：適切。地下・屋内等の機械式駐車場では、構造や面積に応じて泡、不活性ガス、ハロゲン化物等の消火設備が必要になります。
肢3：適切。フルメンテナンス契約は通常の部品交換・修理まで含み、POG契約は点検、給油、調整と一部消耗品交換を中心にして、大規模修理を別料金とします。
肢4：不適切。建築基準法上の昇降機定期検査・報告は年1回が基本です。消防設備の非特定防火対象物における報告周期などと混同しないようにします。
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給湯設備
問49 個別・中央・瞬間式・ヒートポンプ
熱源、貯湯の有無、建物内の供給範囲で方式を分類します。
正解 4
不適切なのは4です。ヒートポンプ給湯機は、冷媒を介して空気等の熱をくみ上げ、圧縮機を動かす電力より大きな熱量を給湯へ利用します。発電時の排熱を使う仕組みではありません。
肢1：適切。飲用の湯を必要箇所でつくる局所式では、小型の電気・ガス貯湯式給湯機を個別設置する方式があります。
肢2：適切。中央給湯は共通の熱源機器と貯湯槽、循環ポンプを備え、配管で建物各所へ湯を送り、温度低下を循環で抑えます。
肢3：適切。ガス瞬間式給湯機は通水を検知してバーナーを燃焼させ、熱交換器を通る水を必要時に加熱します。大きな貯湯槽を必要としません。
肢4：不適切。記述は発電と排熱利用を組み合わせるコージェネレーションに近い説明です。ヒートポンプは空気熱等を冷媒サイクルで移動させます。
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不動産・税・保険の解答・解説（3問）
土地価格、不動産税務、火災保険の補償範囲を整理します。決定主体、基準日、評価水準と、誰のどの損害を補償する特約かを対応させます。
土地価格
問41 公示・基準地・路線価・固定資産評価
決定主体、価格時点、利用目的、地価公示との水準を一組で覚えます。
正解 4
誤っているのは4です。固定資産税評価額を決定するのは市町村長で、基準年度の賦課期日である1月1日現在の価格を基礎にします。
肢1：正しい。地価公示は国土交通省土地鑑定委員会が標準地の正常価格を判定・公示し、一般取引の指標、公共用地取得、収用補償等の基準になります。
肢2：正しい。都道府県知事が基準地について毎年7月1日時点の標準価格を調査・公表し、国土利用計画法上の土地取引審査等にも利用します。
肢3：正しい。相続税路線価は相続税・贈与税の宅地評価に用い、地価公示価格等の約80％を目安に設定されます。
肢4：誤り。固定資産税評価額の決定主体は市町村長で、基準年度の1月1日が価格時点です。3年ごとの評価替えと、公示価格の約70％という目安は正しいものの、主体・時点が誤っています。
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不動産税務
問42 仕入税額控除・事業的規模・課税時点
税目ごとに、課税対象、納税義務者、経過措置を分けます。
正解 2
正解は2です。不動産貸付が事業的規模かの形式基準として、独立家屋はおおむね5棟以上、アパート等はおおむね10室以上という『5棟10室基準』が用いられます。
肢1：誤り。インボイス制度の経過措置により、免税事業者等からの課税仕入れでも2026年9月30日までは仕入税額相当額の80％を控除できます。令和7年度に控除が全くないわけではありません。
肢2：正しい。5棟又は10室以上は事業的規模を判定する目安です。形式基準未満でも、実態が社会通念上事業なら総合判断されます。
肢3：誤り。固定資産税も都市計画税も、その年の1月1日現在の所有者を納税義務者として市町村が課税します。都市計画税だけ4月1日ではありません。
肢4：誤り。建物賃貸借契約書は印紙税法上の課税文書ではないため、賃料・礼金の記載だけで印紙税が課されません。土地賃貸借や権利金の性質を持つ記載とは区別します。
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火災保険
問43 個人賠償・借家人賠償・家賃収入
誰が誰に与えた損害かと、特約が補償する経済的損失を対応させます。
正解 4
最も不適切なのは4です。家賃収入特約は、火災等で賃貸建物が損害を受け、家賃収入が途絶えた損失を補償するための特約です。
肢1：適切。階下入居者の家財は第三者の財物なので、蛇口閉め忘れによる賠償責任は個人賠償責任特約の対象になり得ます。
肢2：適切。借りている部屋の床・壁を損傷し、賃貸人へ負う賠償責任は借家人賠償責任特約で補償される典型です。
肢3：適切。建物の配管管理に起因して所有者が第三者へ賠償責任を負う場合、賃貸建物所有者賠償特約の補償対象になり得ます。
肢4：不適切。家賃収入特約は、保険事故による建物損害のため得られなくなった家賃を、約定期間・限度額の範囲で補償します。
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