資格Hub全50問・公式正解照合
令和7年度宅建試験の全50問について、公式正解と4肢すべての判断根拠をこのページに載せています。正解肢だけでなく、残りの肢がどの条文・要件で誤るか、令和8年度に何を確認するかまで読めます。
| 問題 | 正答 | 論点 |
|---|---|---|
| 問26 | 4 | 売買・賃貸の媒介報酬上限 |
| 問27 | 1 | 説明者・記名・場所・契約条項 |
| 問28 | 2 | 誇大広告・未完成物件・業者間取引・指定流通機構 |
| 問29 | 2 | 契約成立後書面の記載事項 |
| 問30 | 3 | 共同売主・クーリングオフ・規約・未完成物件 |
| 問31 | 4 | 名義表示・威迫・従業者証明・断定的判断 |
| 問32 | 2 | 受領時期・完成物件・保証・20％制限 |
| 問33 | 3 | 引渡し・解除・抵当権・説明義務 |
| 問34 | 3 | 刑・役員・未成年・破産 |
| 問35 | 1 | 公告・有価証券・供託所・還付範囲 |
| 問36 | 4 | 拒絶後の勧誘・虚偽・迷惑時間・融資誘導 |
| 問37 | 4 | 賃貸・規約案・金銭・建物状況調査 |
| 問38 | 3 | 取引態様・必要費用・報酬 |
| 問39 | 4 | 登録・更新・書面・申込み状況 |
| 問40 | 3 | 申込み場所・通知・自宅・告知事項 |
| 問41 | 1 | 事業開始・解散・事務所・免許換え |
| 問42 | 2 | 登録移転・書換え・返納 |
| 問43 | 4 | 信託受益権・未完成賃貸・保全・津波区域 |
| 問44 | 2 | 本人確認・記録保存・疑わしい取引・研修 |
| 問45 | 4 | 資力確保・対象取引・瑕疵範囲・紛争処理 |
全50問・200肢を78ページにまとめたPDFです。 買い切りで、購入後すぐダウンロードできます。
収録した全問を試験実施団体の公表問題・正答と照合しています。照合の手順を見る →
全50問のうち20問、40%が宅建業法です。問題数の構成比であり、配点や合格基準の比率ではありません。
次に多いのが権利関係の10問で、上位2分野で60%を占めます。
論点は46件で、複数問にまたがるのは重要事項説明（3問）、37条書面（2問）、物権変動（2問）です。同じ論点でも問われ方が変わるので、解説は問ごとに分けています。
読み取れた50問の正答番号は4の14件から1の11件までで、番号の偏りはほとんどありません。
| 分野 | 出題数 | 割合 | この年に問われた論点 |
|---|---|---|---|
| 宅建業法 | 20問 | 40% | 報酬額、重要事項説明、監督・広告・媒介契約、37条書面、重要事項・手付金保全、禁止行為、手付金等の保全・損害賠償、免許欠格 |
| 権利関係 | 10問 | 20% | 物権変動、保証、意思表示、担保・相殺、相続、事務管理・費用償還、共有、連帯債務 |
| 法令上の制限 | 8問 | 16% | 都市計画法、開発許可、建築基準法、都市計画・建築協定、盛土規制法、土地区画整理法、農地法、国土利用計画法 |
| 住宅・統計・土地建物 | 5問 | 10% | 住宅金融支援機構、不動産広告、不動産統計、土地、建物材料 |
| 借地借家・登記 | 4問 | 8% | 借地借家法、借家、区分所有法、不動産登記 |
| 税・不動産鑑定 | 3問 | 6% | 登録免許税、固定資産税、不動産鑑定評価 |
| 正答番号 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|
| 件数 | 11 | 12 | 13 | 14 |
集計は当サイトが公開している全50問・200件の解説から作成しました。問題と正答は試験実施団体の公表資料と照合しています。
令和8年度試験での注意 2026年4月1日基準でも、この設問の判断を決める基本ルールに変更はありません。条文番号と金額・期間は最新法令で最終確認します。
民法の意思表示、物権変動、担保、保証、相続、共有を、当事者と時間の順序から判定します。無効と取消し、当事者と第三者、登記の要否を一つのルールとして扱うと失点します。
物権変動
所有権が移る順序と、第三者が登場した時点の前後関係で判定します。登記の要否と取消しの第三者保護を混ぜないことが分岐点です。
公式正解 3
正しいのは3です。解除前後の第三者関係では、登記を備えた者が優先する場面を正確に切り分けます。
肢1：誤り。BがCへ売却しても、BのAに対する移転登記請求権が当然に消えるわけではありません。履行の連鎖を途中で切らないことが重要です。
肢2：誤り。AはCとの関係で民法177条の第三者に当たらず、CはAに対して登記がなくても取得を主張できます。
肢3：正しい。解除前に現れた第三者にも、解除後に同一不動産を取得した者との関係にも、登記による優劣が問題となります。
肢4：誤り。強迫による取消しは、善意・無過失の第三者にも対抗できます。詐欺の第三者保護と同じ扱いではありません。
保証
契約成立の方式、催告の抗弁、根保証の極度額、情報提供義務を別々に判定します。『保証なら全部同じ』とまとめると誤ります。
公式正解 3
正しいのは3です。個人根保証の極度額要件が、継続的な賃貸債務の保証に働きます。
肢1：誤り。通常の保証も連帯保証も、書面又は電磁的記録でなければ効力を生じません。連帯保証だけの要件ではありません。
肢2：誤り。連帯保証人には催告の抗弁権がありません。通常の保証人には、まず主債務者へ請求するよう求める余地があります。
肢3：正しい。賃貸借から継続的に生じる債務を個人が保証する契約は個人根保証であり、極度額を定めなければ無効です。
肢4：誤り。委託を受けた保証人は、連帯保証であるかにかかわらず、主債務の履行状況に関する情報提供を請求できます。
意思表示
意思表示の四制度を、無効か取消しか、第三者が保護される要件は何かで切り分けます。三つの記述が誤りです。
公式正解 3
誤っているものはA・C・Dで、その組合せである3が正解です。
A：誤り。心裡留保は原則として有効ですが、相手方が真意でないことを知り又は知ることができたときは無効です。相手方に過失があっても常に保護されるわけではありません。
B：正しい。通謀虚偽表示の無効は善意の第三者に対抗できず、第三者の無過失までは要求されません。
C：誤り。2020年施行の改正民法では、要件を満たす錯誤の効果は『無効』ではなく『取消し得る』です。
D：誤り。詐欺取消しを取消し前の第三者へ対抗するには、第三者が善意かつ無過失でないことが必要です。
担保・相殺
担保物権の成立要件を一つずつ確認し、相殺では『誰を保護する制限か』を見ます。
公式正解 4
正しいのは4です。故意の不法行為の被害者側からする相殺は、禁止の趣旨に反しません。
肢1：誤り。不動産にも質権を設定できます。不動産質では使用収益や登記など動産質と異なる規律があります。
肢2：誤り。留置権には、占有している物に関して生じた債権であることが必要です。無関係な貸金債権では留置できません。
肢3：誤り。単なる貸金債権者に、債務者の総財産へ当然に及ぶ一般先取特権はありません。
肢4：正しい。故意の不法行為による損害賠償債権を受働債権とする相殺禁止は加害者の相殺を止める規定で、被害者Aからの相殺を妨げません。
相続
代襲原因と、本人の選択で相続関係から外れる制度を分けます。相続放棄は代襲原因ではありません。
公式正解 4
代襲相続が生じないのは相続放棄であり、正解は4です。
肢1：相続開始前の死亡は代襲原因です。被相続人の子が先に死亡していれば、その子が代襲します。
肢2：相続欠格は代襲原因です。遺言書偽造など法定の欠格事由があっても、その者の子まで当然に排除されません。
肢3：廃除も代襲原因です。被相続人が推定相続人を廃除していても、その子には代襲の可能性があります。
肢4：相続放棄は代襲原因ではありません。放棄者は初めから相続人でなかったものと扱われ、その子が代わることもありません。
物権変動
権利を取得した時点と、誰に対抗する場面かを整理します。他人物売買の契約効と物権の帰属は別です。
公式正解 1
誤っているのは1です。売主が後から所有権を取得すれば買主へ移りますが、売買時へ遡及するわけではありません。
肢1：誤り。他人物売買も契約として有効で、売主が後に権利を取得すれば買主へ移転します。ただし所有権取得が契約時へ遡るとの説明は誤りです。
肢2：正しい。無権利者からの登記移転を重ねても所有権は得られず、真の所有者から取得した者は無権利の登記名義人へ権利を主張できます。
肢3：正しい。取得時効完成時の所有者の相続人は当事者の地位を承継するため、時効取得者はその相続人に登記なく対抗できます。
肢4：正しい。土地と立木を別所有にする場合、立木登記又は明認方法を備えれば土地取得者へ立木所有権を対抗できます。
事務管理・費用償還
誰のための行為か、費用が必要費か、優先権に登記が要るかを順に判定します。
公式正解 1
誤っているのは1です。賃借人の注文を履行した請負人は、所有者のために事務を管理したことにはなりません。
肢1：誤り。請負人は賃借人との契約を履行したのであり、所有者のために事務管理を始めたのではありません。所有者へ当然に費用請求できません。
肢2：正しい。賃借物について支出した必要費は、賃貸借終了を待たず直ちに償還請求できます。
肢3：正しい。工事の先取特権を第三者へ優先主張するには、工事開始前に費用予算額を登記する必要があります。
肢4：正しい。賃料や権利金の設定から修繕費を賃借人負担と評価できるとき、所有者の利得に法律上の原因がないとはいえません。
共有
保存行為、持分の帰属、遺産共有、占有排除を別のルールとして判断します。
公式正解 2
誤っているのは2です。共有持分を放棄すると、その持分は国庫ではなく他の共有者へ帰属します。
肢1：正しい。虚偽の所有権登記の抹消請求は共有物の保存行為であり、各共有者が単独で行えます。
肢2：誤り。共有者が持分を放棄したとき、その持分は他の共有者へ帰属します。直ちに国庫帰属となるわけではありません。
肢3：正しい。共有者死亡後に共同相続人がいる場合でも、他の共有者は遺産分割を待たず共有物分割を求められます。
肢4：正しい。共有物を占有する共有者に使用権原があれば、他の共有者は自己の持分だけを理由に全面的な明渡しを当然には求められません。
連帯債務
一人の連帯債務者に生じた事由が他の者へ及ぶかを判定します。履行請求は原則どおり相対効です。
公式正解 1
他の連帯債務者に効力が及ばない履行請求が正解で、1です。
肢1：履行請求は相対的効力にとどまり、請求を受けていない他の連帯債務者には原則として及びません。
肢2：相殺は、相殺で債務が消滅した限度で他の連帯債務者にも影響します。
肢3：更改は、当事者間で旧債務を消滅させた範囲について他の連帯債務者にも効力が及びます。
肢4：債権と債務が同一人に帰属する混同も、弁済があったものとみなされる範囲で他の連帯債務者へ及びます。
契約不適合責任
民法の原則、特約の許容範囲、宅建業法の消費者保護を三段階で見ます。
公式正解 3
誤っているのは3です。売主が不適合を知りながら告げなかった場合、通常売主でも宅建業者でも買主は責任を追及できます。
肢1：正しい。権利行使には知った時から1年の通知だけでなく、権利を行使できる時から10年という客観的な消滅時効も関係します。
肢2：正しい。通知期間を引渡しから3年とする特約は、民法上も、2年以上を確保する宅建業者売主の特約としても有効です。
肢3：誤り。売主が不適合を知りながら告げなかったときは民法上の免責特約が働かず、宅建業者売主の1年特約も買主に不利で無効です。判断は異なりません。
肢4：正しい。全部免責は事情を知らない通常売主なら有効になり得ますが、宅建業者が非業者へ売る場面では買主に不利な特約として無効です。
借地借家法、区分所有法、不動産登記法を、期間・方式・対抗要件から整理します。普通契約と定期契約、原則と特約、表示登記と権利登記を混同しないことが重要です。
借地借家法
建物登記による対抗、地代改定、定期借地の方式と存続期間を切り分けます。
公式正解 3
正しいのは3です。存続期間50年以上の一般定期借地権は、書面で更新等を排除できます。
肢1：誤り。借地人本人名義の登記建物が対抗力の基礎です。配偶者名義だけでは借地権を新所有者へ対抗できません。
肢2：誤り。地代が不相当になった場合の減額請求権を、減額しない特約であらかじめ封じることはできません。
肢3：正しい。一般定期借地権は50年以上とし、公正証書に限らない書面又は電磁的記録で、更新・延長・建物買取請求を排除できます。
肢4：誤り。居住用の普通借地権を20年と定めても、最初の存続期間は30年とされます。
借家
期間の定めがない建物賃貸借と、特約で排除できる権利、特殊な借家契約の方式を確認します。
公式正解 3
正しいのは3です。造作買取請求権は、特約で排除できます。
肢1：誤り。期間の定めがない建物賃貸借では、賃貸人の解約申入れは原則6か月後、賃借人は3か月後に終了します。
肢2：誤り。期間満了後に法定更新された建物賃貸借は、期間の定めがない契約になります。
肢3：正しい。賃借人の造作買取請求権は任意規定であり、これを認めない特約も有効です。
肢4：誤り。取壊し予定の建物の賃貸借には書面が必要ですが、公正証書に限定されません。
区分所有法
集会議事録には出席者全員が署名する、と覚えていると問13の肢3で外します。
公式正解 3
誤っているのは3です。議事録へ署名するのは議長と集会に出席した区分所有者2名で、出席者全員ではありません。
肢1：正しい。共用部分は原則として区分所有者全員の共有ですが、規約で特定の区分所有者又は管理者の所有とすることができます。
肢2：正しい。共用部分の持分は原則として専有部分の床面積割合ですが、規約で別段の定めができます。
肢3：誤り。集会議事録には議長と、集会に出席した区分所有者2名が署名します。出席者全員の署名は必要ありません。
肢4：正しい。共同利益に反する行為には、その停止、結果の除去又は予防に必要な措置を請求できます。
令和8年度試験での注意 2026年4月1日施行の改正区分所有法では、集会決議、所在等不明区分所有者、建物再生の仕組みが見直されました。本問の正誤は維持されますが、決議要件は改正後条文で学び直します。
不動産登記
表示登記と権利登記、オンライン交付、共同申請原則、申請適格を区別します。
公式正解 1
誤っているのは1です。一筆の一部が別地目になっても、登記官が当然に職権分筆するわけではありません。
肢1：誤り。一筆の土地の一部が別の地目になった場合、原則として所有者が分筆と地目変更を申請します。登記官が当然に職権分筆する制度ではありません。
肢2：正しい。登記事項証明書はオンラインで交付請求できます。受取方法も制度に従って選べます。
肢3：正しい。権利に関する登記は、法令に別段の定めがない限り、登記権利者と登記義務者の共同申請が原則です。
肢4：正しい。土地の合筆登記は、表題部所有者又は所有権登記名義人が申請します。
令和8年度試験での注意 2026年4月1日から所有権登記名義人の氏名・住所変更登記が義務化され、変更から2年以内の申請が必要です。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料対象です。
都市計画、建築、盛土、区画整理、農地、国土利用計画の許可・届出を扱います。区域、面積、用途、期限のうち一つだけを見て判断すると誤ります。
都市計画法
制度の名称と定義を一対一で照合します。田園住居地域と生産緑地地区の取り違えが狙いです。
公式正解 4
誤っているのは4です。記述された趣旨は田園住居地域のもので、生産緑地地区の定義ではありません。
肢1：正しい。都市施設には道路、公園、下水道など都市の骨格となる施設が含まれます。
肢2：正しい。準都市計画区域は、都市計画区域外でも土地利用の整序が必要な区域に指定されます。
肢3：正しい。高度地区は用途地域内で建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区です。
肢4：誤り。農業と調和した低層住宅環境を保護する用途地域は田園住居地域です。生産緑地地区は市街化区域内の農地等を計画的に保全する地区です。
開発許可
区域、規模、用途、災害危険区域の四点で許可要否を判定します。公益施設だから常に免許不要とは限りません。
公式正解 4
正しいのは4です。自己居住用以外の開発区域には、原則として災害危険区域などを含められません。
肢1：誤り。市街化調整区域で学校を建てる開発行為が、公益施設というだけで一律に許可不要になるわけではありません。
肢2：誤り。ゴルフコースは規模にかかわらず第二種特定工作物に当たり得て、その建設目的の土地形質変更は開発行為です。
肢3：誤り。非線引都市計画区域の許可対象規模は原則3,000平方メートル以上で、4,000平方メートルなら許可が必要です。
肢4：正しい。自己居住用又は自己業務用以外の開発では、災害危険区域等を予定区域に含めないことが許可基準です。
建築基準法
2025年4月改正後の建築確認範囲を前提に、面積や階数の数値条件を読みます。
公式正解 2
誤っているのは2です。2階建て木造住宅の大規模修繕・模様替えも、改正後は建築確認の対象です。
肢1：正しい。建築確認では建築基準法令だけでなく、盛土規制法など建築基準関係規定への適合も審査します。
肢2：誤り。2025年4月から、2階建て木造住宅等の大規模修繕・模様替えにも建築確認が必要となる範囲が拡大しました。
肢3：正しい。延べ面積1,000平方メートル超の木造建築物では、外壁・軒裏の延焼のおそれがある部分を防火構造とします。
肢4：正しい。高さ1メートル以下の階段部分には、手すりを設けないことができます。
都市計画・建築協定
都市計画の特例が自動で働くのか、行政庁の認定・許可が要るのかを確認します。
公式正解 2
正しいのは2です。列挙された用途地域では床面積1,000平方メートルの飲食店を建築できません。
肢1：誤り。都市再生特別地区では、都市計画で容積率や高さ等を既存の一般規制に代えて定めることができます。
肢2：正しい。低層住居専用地域など指定された用途地域では、床面積1,000平方メートルの飲食店は用途制限に反します。
肢3：誤り。建築協定の認可公告後に土地所有者等となった者にも、その協定は効力を及ぼします。個別同意を取り直す必要はありません。
肢4：誤り。省エネ性能向上のための容積率特例は、要件を満たせば当然に適用されるのではなく、特定行政庁の認定が必要です。
盛土規制法
工事前の周知手続と、工事後に土地を安全に保つ主体を分けます。
公式正解 2
誤っているのは2です。土地を常時安全に維持する努力義務の主体は所有者・管理者・占有者で、工事主・工事施行者ではありません。
肢1：正しい。特定盛土等規制区域で所定規模の許可申請をする工事主は、あらかじめ説明会その他の方法で周辺住民へ工事内容を周知します。
肢2：誤り。盛土等が行われた土地を常時安全な状態に維持する努力義務は、土地の所有者、管理者又は占有者に課されます。
肢3：正しい。知事は災害防止に必要な場合、土地所有者等のほか工事主又は工事施行者にも必要措置を勧告できます。
肢4：正しい。許可を受けた工事主は、対象土地の見やすい場所に所定事項を記載した標識を掲げます。
土地区画整理法
事業主体、仮換地指定、減歩と損失補償、登記制限の発生時点を区別します。
公式正解 4
誤っているのは4です。登記制限は換地処分の公告後に施行者が登記をするまでで、仮換地指定時からではありません。
肢1：正しい。個人施行者が換地計画の認可を申請するとき、区域内に他の宅地所有者がいれば原則としてその同意が必要です。
肢2：正しい。代替道路が設置され廃止される私道などには、換地計画で換地を定めないことができます。
肢3：正しい。仮換地の使用収益開始日が別に定められ、従前地も使えず通常の損失が生じた場合、施行者は補償します。
肢4：誤り。換地処分の公告後、施行者が登記をするまでの間に登記制限が生じます。仮換地指定日から一律に制限されるのではありません。
農地法
権利移転と転用を分け、法人処罰の上限まで確認します。
公式正解 4
誤っているのは4です。法人に対する罰金上限は1億円となる場合があり、300万円ではありません。
肢1：正しい。住宅用地造成だけを目的とする転用で、全農地が確実に住宅用へ供されると認められない場合、許可を受けられません。
肢2：正しい。仮設工作物のための一時転用では、使用後に農地へ戻す必要があるため所有権取得を伴う5条許可は認められません。
肢3：正しい。農地の賃貸借は、引渡しがあれば登記がなくてもその後の取得者へ対抗できる特則があります。
肢4：誤り。違反転用等について、法人には両罰規定により1億円以下の罰金が科され得るため、300万円以下という記述は誤りです。
国土利用計画法
区域別の面積基準、対価の有無、届出期限を順に当てはめます。
公式正解 4
正しいのは4です。有償取得1,200平方メートルだけが判定対象で、無償の賃借権設定を合算しないため届出不要です。
肢1：誤り。市街化区域の基準は2,000平方メートル以上です。各契約を一団の土地として見る場合でも、記述の両者がともに届出義務者になるわけではありません。
肢2：誤り。競売による取得は事後届出の適用除外です。
肢3：誤り。市街化調整区域で基準面積以上を取得した場合、契約後2週間以内に届け出ます。1か月以内ではありません。
肢4：正しい。土地売買等の契約には対価性が必要です。無償の権利設定を除くと有償取得面積は基準未満です。
令和8年度試験での注意 2026年4月1日から事後届出書の記載事項に法人代表者の国籍等が追加されました。面積基準と2週間の期限は変わりません。
登録免許税、固定資産税、不動産鑑定評価基準の制度と数値を確認します。税額と課税標準、一般的要因と個別的要因など、対象となる名詞の入れ替えが頻出です。
登録免許税
問23は、登録免許税の軽減にどんな要件が付いていないかを四肢で確かめます。
公式正解 1
正しいのは1です。土地売買の所有権移転登記の軽減は、雑種地にも適用され、価格・面積・法人属性による各肢の限定はありません。
肢1：正しい。土地売買による所有権移転登記の特例は、雑種地にも適用されます。宅地だけに限る制度ではありません。
肢2：誤り。土地の価額が1,000万円未満であることは適用要件ではありません。
肢3：誤り。取得者が法人であることだけを理由に適用除外にはなりません。
肢4：誤り。土地面積が1,000平方メートル未満であることは適用要件ではありません。
令和8年度試験での注意 令和8年度税制改正で土地売買の所有権移転登記等の軽減措置は3年延長され、令和11年3月31日までです。売買による移転は1.5％で、本問の判断軸は維持されます。
固定資産税
課税標準の特例、閲覧時の個人情報、免税点、名義人死亡時の納税者を分けます。
公式正解 2
正しいのは2です。固定資産課税台帳の閲覧では、住所等の個人情報が適切に保護されます。
肢1：誤り。小規模住宅用地の課税標準は価格の6分の1です。3分の1ではありません。
肢2：正しい。閲覧・証明制度では、納税者以外の個人情報がみだりに開示されないよう所定の取扱いがされます。
肢3：誤り。免税点は税額ではなく課税標準額で判定します。土地30万円、家屋20万円などの基準です。
肢4：誤り。登記名義人が死亡している場合、現に所有する相続人などが納税義務者となり得ます。死亡名義人だけを納税者にはできません。
不動産鑑定評価
一般的要因・地域要因・個別的要因を分け、原価法・取引事例比較法・収益還元法を併用します。
公式正解 1
誤っているのは1です。例示された内容は個別的要因ではなく、社会・経済などの一般的要因です。
肢1：誤り。自然的・社会的・経済的・行政的な要因は一般的要因です。対象不動産固有の形状や接道等をみる個別的要因ではありません。
肢2：正しい。収益還元法は賃貸用・事業用不動産に特に有効で、自用不動産でも賃貸を想定できれば適用できます。
肢3：正しい。鑑定評価では複数の手法を適用し、試算価格を再吟味して調整するのが原則です。
肢4：正しい。造成中・建築中の不動産も、完成を想定する合理性があれば未竣工建物等として評価できます。
報酬、重要事項説明、37条書面、広告、媒介、免許、営業保証金、8種制限を横断します。35条と37条、業者間取引と非業者保護、金額の『超える』と『以上』を厳密に読みます。
報酬額
報酬額は取引類型、当事者、消費税、低廉な空家等の特例の順に計算します。
公式正解 4
違反するものはなく、正解は4です。上限は請求義務額ではなく、合意した報酬の限度です。
ア：誤り。店舗賃貸で権利金1,400万円を売買代金とみなしても、一業者が双方から受ける合計上限が105万6,000円です。各52万8,000円の受領自体は上限内なので『違反する』との記述が誤りです。
イ：誤り。賃料5万円の代理で借主から7万円を受けるのは上限を超えます。借主の承諾があっても、長期空家等の特例を借主側へそのまま拡張できません。
ウ：誤り。告示額は報酬の上限であって最低額ではありません。事前合意がないのに、売主・買主が少なくとも一定額を支払う義務は生じません。
D：以上から、A〜Cを違反として数える選択肢は合わず、設問の正解番号は4です。
重要事項説明
35条書面と37条書面を分け、誰が説明・記名するか、どこで説明できるかを確認します。
公式正解 1
正しいのは1です。管理受託会社の商号・主たる事務所所在地は重要事項として説明します。
肢1：正しい。建物の管理が委託されているとき、受託者の氏名・住所、法人なら商号・主たる事務所所在地を説明します。
肢2：誤り。重要事項を説明する宅地建物取引士は専任である必要はなく、35条書面への買主の署名も法定要件ではありません。
肢3：誤り。重要事項説明の場所は宅建業者の事務所に限定されません。オンライン実施も要件を満たせば可能です。
肢4：誤り。不可抗力による滅失等の危険負担に関する定めは契約内容を記載する37条事項で、35条の必須事項とは区別します。
令和8年度試験での注意 2026年4月1日から、マンションの管理業者管理者方式に関する事項などが重要事項説明の対象へ追加されました。本問の判断に加え、新設項目も確認します。
監督・広告・媒介契約
広告規制、8種制限、専属専任媒介の期限を別々に確認し、正しい記述の数を数えます。
公式正解 2
正しいのはAとDの2つなので、正解は2です。
A：正しい。取引態様の明示違反は監督処分の対象となり、規模等について著しく事実と異なる広告は罰則・監督処分の対象になり得ます。
B：誤り。工事完了前の物件は、必要な建築確認等を受ける前には広告できません。契約だけの禁止ではありません。
C：誤り。買主も宅建業者なら、手付金等の保全など非業者買主を守る8種制限は適用されません。
D：正しい。専属専任媒介契約では、休業日を除き5日以内に指定流通機構へ登録します。
37条書面
業者間取引でも交付が要るか、建物状況調査、危険負担、ローン不成立措置を確認します。
公式正解 2
正しいのは2です。既存建物の状況について当事者双方が確認した事項は、37条書面に記載します。
肢1：誤り。相手方が宅建業者でも、契約成立後の37条書面は交付します。業者間だから省略できません。
肢2：正しい。既存建物について当事者双方が確認した建物の状況に関する事項は、37条書面の記載対象です。
肢3：誤り。天災等による損害負担の定めがなければ、定めがない旨まで必ず記載する事項ではありません。
肢4：誤り。ローンあっせんが成立しない場合の措置は、あっせんの定めがあるときに記載すべき事項です。
重要事項・手付金保全
A〜Dを、説明義務、申込み場所、規約、手付金保全の順に一つずつ違反かどうかで判定します。
公式正解 3
違反はA・C・Dの3つで、正解は3です。
A：違反。共同売主である各宅建業者が重要事項説明義務を負います。一社の宅建士だけが自己の業者名で記名・説明して全員分を済ませる扱いにはできません。
B：違反しません。買主が共同売主の一社の事務所で申込みをした場合、クーリングオフの対象場所ではないため告知をしなくても本件の違反にはなりません。
C：違反。区分所有建物の売買では、規約案がある場合もその内容を重要事項として説明します。
D：違反。未完成物件で代金5,000万円、手付500万円は5％超かつ1,000万円以下でも保全対象となる額で、保全措置前に受領できません。
禁止行為
消費者の判断を歪める表示・勧誘と、従業者証明書の携帯義務を確認します。
公式正解 4
四つとも禁止され、正解は4です。
A：禁止。広告等で免許業者名だけを示し、実際に業務を行う別主体を隠すような名義表示は認められません。
B：禁止。契約を締結させ、又は撤回・解除を妨げるため相手方を威迫する行為は禁止です。
C：禁止。従業者は、広告物の配布だけでなく取引準備を含む業務に従事するときも従業者証明書を携帯します。
D：禁止。近隣に高層建築物が建たないと根拠なく断定し、将来環境について誤認させる勧誘は許されません。
手付金等の保全・損害賠償
金額が代金の5％又は10％を超えるか、1,000万円を超えるかを物件完成前後で判定します。
公式正解 2
違反しないのは肢2です。完成物件で代金の10％ちょうど、かつ1,000万円以下の手付金には保全措置が不要です。
肢1：誤り。保全措置が必要な手付金等は、措置を講じる前に受領できません。受領後に保全すればよいのではありません。
肢2：正しい。完成物件で手付金等が代金の10％ちょうど、かつ1,000万円以下なら、10％を超えないため保全措置は不要です。
肢3：誤り。手付金の保全で保証協会等を利用する場合も、単に同額を返還すれば足りるという説明ではありません。解約手付の倍額償還とも区別します。
肢4：違反します。損害賠償予定額と違約金の合計は代金の20％が上限です。代金4,000万円なら800万円を超える1,000万円の特約は認められません。
37条書面
契約上の合意事項だけを記載する項目と、常に必要な項目を区別します。
公式正解 3
A：正しい。宅地・建物の引渡し時期は37条書面の必要的記載事項で、35条重要事項とは区別します。
B：誤り。契約解除に関する定めは、定めがあるときの37条記載事項です。定めがない旨まで必須ではありません。
C：誤り。登記された抵当権の内容は35条で説明する事項ですが、37条書面へ必ず同じ内容を記載する事項ではありません。
D：誤り。37条書面は宅地建物取引士が記名しますが、35条のように宅地建物取引士が口頭説明する義務はありません。
免許欠格
欠格期間の起点、聴聞公示前後の役員、法定代理人、復権を確認します。
公式正解 3
A：正しい。拘禁刑等の執行猶予中は、刑の執行を終えた者として扱われず免許欠格となります。
B：正しい。免許取消しの聴聞公示前60日以内に役員だった者が、処分逃れの廃業をした場合などは5年間の欠格対象になり得ます。
C：誤り。営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は法定代理人も審査され、所定犯罪の罰金刑は欠格事由になります。
D：正しい。破産者でも復権を得れば、その時点で欠格事由は解消し、さらに5年待つ必要はありません。
営業保証金
取戻し公告の期間、供託物、主たる事務所との関係、還付限度を確認します。
公式正解 1
正しいのは1です。免許期間満了時の営業保証金取戻しには、原則6か月以上の公告が必要です。
肢1：正しい。免許の有効期間満了などで営業保証金を取り戻すときは、原則として6か月以上の期間を定めて権利申出を公告します。
肢2：誤り。営業保証金は国債証券等でも供託でき、支店分だから金銭に限られるわけではありません。
肢3：誤り。営業保証金は主たる事務所の最寄りの供託所へまとめて供託し、支店所在地ごとに供託する制度ではありません。
肢4：誤り。支店での取引により生じた債権も、支店分500万円だけでなく供託された営業保証金全体の範囲で還付対象となります。
勧誘規制
相手方の意思決定を圧迫する行為かどうかで判断します。
公式正解 4
四つとも禁止され、正解は4です。
肢1：禁止。契約を締結しない意思を表示した相手へ、同じ契約の勧誘を継続・反復することはできません。
肢2：禁止。実在しない緊急の購入希望者を作り出して売却を急がせる説明は虚偽告知です。
肢3：禁止。私生活や業務の平穏を害する長時間・迷惑時間帯の勧誘は認められません。
肢4：禁止。契約資金のために預金解約や借入れを不当に促す行為は、実際に契約へ至らなくても禁止対象です。
重要事項説明
売買と賃貸で異なる35条事項、既存建物調査の有効期間を確認します。
公式正解 4
正しいのは4です。鉄筋コンクリート造等の建物状況調査は実施後2年以内なら説明対象となり、本件の1年6か月は範囲内です。
肢1：誤り。建物賃貸借で、準防火地域内の建築物の構造制限をこの記述どおり重要事項として説明する義務はありません。取引類型ごとの項目を混同しています。
肢2：誤り。区分所有建物の賃貸でも、専有部分の用途その他の利用制限に関する規約案があれば説明対象です。
肢3：誤り。敷金等の金銭については額と目的を説明しますが、保管方法まで一律の法定説明事項ではありません。
肢4：正しい。RC造等の建物状況調査は実施後2年以内が説明対象で、1年6か月前の調査結果は対象です。
広告
広告開始時、注文を受けた時、媒体を変えた時の表示義務と、広告費の受領条件を分けます。
公式正解 3
正しいのはBだけで、正解は3です。
A：誤り。広告時に取引態様を明示していても、注文を受けた際に改めて取引態様を明らかにします。
B：正しい。物件の形質を実際より著しく優良と誤認させる誇大広告は、注文や契約が成立しなくても監督処分・罰則の対象になります。
C：誤り。媒体が変わっても各広告で取引態様を明示する必要があり、一度示せば以後省略できる制度ではありません。
D：誤り。依頼者の依頼によらない通常広告費は宅建業者の営業経費で、媒介報酬と別に当然請求できません。
媒介契約
専任媒介の登録義務、契約期間、書面作成、申込み報告を確認します。
公式正解 4
正しいのは4です。申込みがあったときは、依頼者へその旨を報告します。
肢1：誤り。専任媒介契約で指定流通機構へ登録する義務を、特約で免除することはできません。
肢2：誤り。専任媒介契約の自動更新特約は無効で、依頼者の申出により更新します。
肢3：誤り。媒介契約書面は宅地建物取引士の記名対象ではありません。業者が書面を作成・交付します。
肢4：正しい。専任媒介か一般媒介かを問わず、目的物への申込みがあれば遅滞なく依頼者へ報告します。
クーリングオフ
どこで申込み・契約したか、撤回通知をいつ発したか、告知を受けたかを時系列で整理します。
公式正解 3
A：正しい。媒介業者の事務所で申込みをした場合は、クーリングオフ対象となる『事務所以外の場所』ではありません。
B：正しい。8日以内に書面等の通知を発すればよく、期間内に売主へ到達しなければならない特約は買主に不利で無効です。
C：誤り。売主側の提案で買主の自宅を申込場所とした場合は保護対象です。告知がなければ8日間は進行せず、後日事務所で契約しても当然には失われません。
D：正しい。クーリングオフの告知書面には売主である宅建業者の商号・住所等を記載し、媒介業者の情報まで必須ではありません。
宅建業免許
免許の取消し、届出、大臣免許、免許換えは、それぞれ別の手続として法定されています。
公式正解 1
正しいのは1です。免許後1年以内に事業を開始しないとき、免許権者は免許を取り消さなければなりません。
肢1：正しい。免許を受けてから1年以内に事業を開始しない場合、又は引き続き1年以上休止した場合は免許取消しの対象です。
肢2：誤り。法人解散時の届出は清算人が行い、期限は原則30日以内です。旧役員が60日以内という説明ではありません。
肢3：誤り。主たる事務所と宅建業を営む従たる事務所が二都道府県にあるなら、国土交通大臣免許です。
肢4：誤り。他都道府県へ事務所を移して免許権者が変わる場合は免許換えを申請します。旧免許を廃業して新規免許を別に取る手続ではありません。
宅地建物取引士
資格登録と宅建士証の記載事項・返納義務を分け、正しいものを数えます。
公式正解 2
正しいのはC・Dの2つなので、正解は2です。
A：誤り。登録移転先は、単に後から試験に合格した都道府県を自由に選ぶ制度ではありません。勤務先所在地など法定要件によります。
B：誤り。勤務先の商号・名称は宅地建物取引士証の記載事項ではないため、その変更だけで証の書換え交付を申請する必要はありません。
C：正しい。登録消除等により宅地建物取引士証が効力を失ったときは、交付した都道府県知事へ返納します。
D：正しい。登録地以外の都道府県に所在する宅建業者の事務所で業務に従事する場合、登録移転を申請できます。義務ではなく選択です。
重要事項説明
取引対象と取引類型ごとに35条説明項目を確認します。
公式正解 4
四つとも正しく、正解は4です。
肢1：正しい。信託受益権販売では、相手方へ所定の契約締結前書面を交付しているなど、法定要件の下で説明を省略できる場合があります。
肢2：正しい。未完成建物の賃貸借でも、完成時の形状・構造など必要な事項を説明します。
肢3：正しい。支払金・預り金を受領する場合、保全措置の有無とその概要を説明する事項があります。
肢4：正しい。津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を重要事項として説明します。
令和8年度試験での注意 2026年4月1日から、マンションの管理業者管理者方式に関する事項などが重要事項説明の対象へ追加されました。本問の判断に加え、新設項目も確認します。
犯罪収益移転防止法
宅建業者に課される確認、保存、届出、教育訓練を一連の義務として捉えます。
公式正解 2
誤っているのは2です。取引記録等の保存期間は7年で、5年で廃棄できません。
肢1：正しい。一定の宅地建物取引で顧客の本人特定事項などを確認します。
肢2：誤り。確認記録・取引記録等の保存期間は原則7年です。5年経過で廃棄すると法定期間を満たしません。
肢3：正しい。収受した財産が犯罪収益の疑いがあるなどの場合、行政庁へ疑わしい取引を届け出ます。
肢4：正しい。使用人に対する教育訓練など、必要な体制整備に努める義務があります。
住宅瑕疵担保履行法
誰が売主か、新築住宅か、どの部分の瑕疵かを確認します。
公式正解 4
正しいのは4です。指定住宅紛争処理機関による特別な紛争処理制度を利用できます。
肢1：誤り。資力確保措置の対象期間・届出時期を15年や3週間とする説明は法定の区分と一致しません。
肢2：誤り。新築住宅を自ら売主として引き渡す宅建業者が対象で、単なる媒介取引は資力確保義務の対象ではありません。
肢3：誤り。対象となる瑕疵は構造耐力上主要な部分だけでなく、雨水の浸入を防止する部分も含みます。
肢4：正しい。保険付き住宅などでは、指定住宅紛争処理機関によるあっせん・調停・仲裁の制度を利用できます。
住宅金融支援、不動産表示、住宅統計、地形、建築材料を扱います。統計は前年の判断を暗記せず、出題年度の一次資料へ毎年差し替える必要があります。
住宅金融支援機構
機構が直接行う業務と、金融機関の住宅ローンを買い取る証券化支援を区別します。
公式正解 2
誤っているのは2です。賃貸住宅建設向け融資を、一般の住宅ローン買取制度の対象とする説明は誤りです。
肢1：正しい。災害復興住宅や高齢者向け返済特例など、政策上必要な直接融資を行います。
肢2：誤り。金融機関から住宅ローンを買い取る証券化支援は、自己居住用住宅等の所定のローンが中心で、賃貸住宅建設資金を同じ仕組みで扱う説明は誤りです。
肢3：正しい。民間金融機関が貸し付けた長期固定金利住宅ローンを買い取り、証券化する支援業務があります。
肢4：正しい。住宅の質向上や市場整備に必要な調査・情報提供も機構の業務です。
令和8年度試験での注意 2026年度はマンション更新・再生等への住宅金融支援の拡充があります。証券化支援と直接融資の区別という本問の判断軸は変わりません。
不動産広告
表示規約の測定起点、幅のある費用、将来施設、端数処理を確認します。
公式正解 3
正しいのは3です。新設予定の鉄道駅は、事業者が公表した開業予定時期を明示して表示できます。
肢1：誤り。団地と施設間の道路距離は、規約で定められた最も近い地点・最も遠い地点など所定の方法で表示し、都合のよい方を自由に選べません。
肢2：誤り。住戸ごとに管理費が異なる場合は、最低額と最高額を表示します。最高額だけでは不十分です。
肢3：正しい。新設予定の駅について、運行主体が公表した開業予定時期を明示すれば広告表示できます。
肢4：誤り。徒歩所要時間は80メートルを1分として計算し、1分未満の端数は切り上げます。15分50秒相当なら16分です。
不動産統計
統計問題は印象ではなく、公式公表値の前年比方向を一つずつ照合します。
公式正解 2
正しいのは2です。令和6年の新設住宅着工は、持家・分譲住宅とも前年から減少しました。
肢1：誤り。法人企業統計の不動産業の経常利益は、設問対象期に前年から減少ではなく増加しています。
肢2：正しい。令和6年の新設住宅着工では、持家と分譲住宅はいずれも前年より減少しました。
肢3：誤り。地価公示では地方圏の住宅地・商業地も上昇基調で、記述の一方だけが下落という整理は合いません。
肢4：誤り。土地取引件数を200万件超・大幅増とする数値は公式統計と一致しません。
令和8年度試験での注意 統計問題は毎年更新されます。令和8年度受験では、2025年の住宅着工、2026年地価公示など試験実施機関が指定する最新統計へ差し替え、本問の数値を暗記しません。
土地
地形の成因から、地盤の硬さ、排水、災害リスクを判断します。
公式正解 1
誤っているのは1です。河川沿いの沖積低地は一般に軟弱地盤が多く、宅地として常に良好とはいえません。
肢1：誤り。河川の堆積作用でできた沖積低地は含水量が高く、軟弱な地盤が分布しやすいため、地盤調査や浸水リスク確認が必要です。
肢2：正しい。台地は一般に低地より水はけと地盤条件がよい一方、崖端や谷埋め部は別途注意します。
肢3：正しい。谷底低地や後背湿地では軟弱地盤・浸水の可能性が高くなります。
肢4：正しい。旧河道は周囲より低く軟弱な堆積物が多いため、液状化や浸水リスクを確認します。
建物材料
炭素量が強度・硬さ、靱性・溶接性へ与える方向を押さえます。
公式正解 1
誤っているのは1です。炭素量が増えると一般に強度・硬さは増し、延性や溶接性は低下します。
肢1：誤り。鋼の炭素量が多くなるほど一般に強度・硬さが増し、粘りや溶接のしやすさは低下します。記述は方向が逆です。
肢2：正しい。鋼材は木材などに比べて均質で、引張力にも強く、構造計算上の性質を把握しやすい材料です。
肢3：正しい。鋼材は高温になると強度が低下するため、耐火被覆などの防火対策が必要です。
肢4：正しい。鉄骨造では部材接合部の溶接・ボルト施工品質が構造性能に大きく影響します。
出典は一般財団法人不動産適正取引推進機構「令和7年度宅地建物取引士資格試験 問題・正解」です。問題本文と選択肢は転載していません。各問の「公式問題で問◯を見る」から公式PDFの該当ページを開けます。
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